限购令前买的房过不了户？

　　2009年，王先生通过房屋中介公司，签约买下售房人李先生的一套房，约定房屋总价款为70万元，王先生向李先生支付35万元，剩余35万元向银行贷款。同年6月李先生将该房屋交给王先生使用，但因李先生尚未取得房产证，双方约定等开发商将李先生房产证办下来后，双方一同去办理过户手续。

　　2011年9月，李先生通知王先生房产证下来了，让一起去过户。王先生非常高兴，却不料在房屋登记机关办理过户手续时，工作人员告知不能办理过户，因为王先生没有连续五年以上的在本市缴纳社会保险或个人所得税证明，没有在京购房资格。

　　一家人正一筹莫展，王先生突然接到法院的通知。原来，房子非但不能过户，卖方李先生还以王先生违约为由，将他一纸诉状告到法院，要求解除房屋买卖合同，并要求王先生立即腾退房屋，支付两年的使用费7万余元，并按照合同约定支付违约金21万元。

　　“现在是受国家政策影响办不了过户，怎么能算我违约呢？”王先生焦急万分，一时也没了主意。

　　房屋买卖合同不应解除

　　因买方不符合限购令中要求的购房资格，无法办理过户，卖方可否据此要求解除合同？

　　北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松认为，王先生与李先生签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应当受到法律的保护。

　　虽然王先生不具备限购令中规定的在京购房资格，但在限购令实施之前，王先生与李先生已经签订了《房屋买卖合同》，且王先生已按约向李先生支付购房款并实际占有使用房屋，如解除双方签订的《房屋买卖合同》会导致王先生与李先生之间利益明显失衡，对王先生显失公平。因此，合同不应解除，双方应继续履行合同。

　　合同合法有效买方未违约

　　卖方主张买方王先生已经构成违约，应承担相应的违约责任并腾退房屋，那么王先生是否应当承担违约责任呢？

　　对此李松律师认为，王先生因住房限购政策无法办理房屋过户登记手续，属于国家政策原因无法配合卖方办理过户手续，并且王先生已按约向李先生支付了购房款，因此王先生在双方合同履行过程中并不存在违约行为，不需要承担违约责任，亦无需腾退所购房屋。

　　李律师说，北京市政府在《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》文中载明：自本通知发布次日起，无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　虽然有此规定，但该限购令发布日期是在2011年2月，而王先生买房子是在2009年，购房时限购令并未出台。由于限购令出台导致房屋无法过户，是由于国家政策的影响，而非王先生个人行为导致，所以王先生不存在违约行为。

　　李律师说，此案最终是法院认定双方的买卖合同合法有效，驳回了李先生的全部诉讼请求，判令李先生继续履行与王先生所签订的《房屋买卖合同》。

　　可另诉或者反诉要求过户

　　在此李松律师特别指出：王先生在与李先生签订《房屋买卖合同》时，由于卖方李先生并未取得房屋的所有权证书，所以双方所签的合同无法进行网签，在建委备不了案。到房产证下来时，国家限购令已经出台，直接办理过户遇到了障碍。“虽然法院判决继续履行合同，但光拿着这份判决还是无法办理过户。遇到这种情形，王先生等买方可以持履行合同的判决书提起另诉或者反诉，要求卖方配合办理过户手续。如果法院判决卖方有义务配合买方办理房屋过户手续，买方就可持此生效判决书，去相关职能部门，将房屋过户到自己的名下。”

　　而如果买方不诉的话，就要等取得连续五年以上的在本市缴纳社会保险或个人所得税证明，有了在京购房资格后再去过户，按照继续履行合同的判决，卖方有义务配合过户。

　　今日我坐堂

　　北京市盛峰律师事务所

　　李松律师

　　北京市盛峰律师事务所高级合伙人律师，房地产法律事务部首席律师，劳动法律事务部首席律师，中华全国律师协会会员，中国法学会会员。李松律师专注于房地产法和劳动法的研究和应用，对二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、廉租公房、借名买房等各类房产纠纷案件具有丰富的处理经验。李松律师长期担任多家大型企事业单位的法律顾问，曾处理多起疑难、重大劳资纠纷。(记者 林靖)