置业理财：毕业生创业购房先缓缓
【个案资料】 小杜今年23岁，去年刚毕业，在一家公司担任销售。每月基本工资2500元，每个季度根据业绩领取奖金5000-7000元。目前是单身，每月的开支主要是房租1000元(合租)、餐费500元、交通200元等。另外偶尔会和朋友逛街吃饭买衣服，所以每个月基本月光。 不过，小杜向父母借了10000元，和几个同学合伙开家小饰品店，每月收入数百到数千元不等。 【理财目标】 1、打算两年内买辆小车，方便跑业务和生意。 2、想通过理财有所积累，拓展自己的小店。 3、父母能“赞助”40万元，是用来首付房子还是用来创业，还是两者兼顾？ 【财务状况分析】 我们通常通过人的生涯规划去制定一生的理财规划，小杜正处于生涯规划的起点。不同的人生阶段，理财目标是不同的，有了清晰明确的理财目标，才能够把理财规划做好。小杜今年23岁，刚刚毕业，处于生涯的探索期，事业上还有很大提升或选择的空间，仍然以父母家庭为生活重心，刚刚开始获得收入，需要开始点滴积累，提高收入。 经总结小杜有如下具体的理财目标：管理现金流；发展事业(其中包括购车和事业进一步投资)；租房和购房的选择。 招商银行北京亚运村支行贵宾理财经理 刘永晨(CFP持证人) step1 减少选择性支出积累资本 小杜是个月光族，首选应该考虑合理规划自己的现金流。最有效的方法是强制储蓄，强制储蓄的金融产品很多：在保险上可选择期缴意外险、寿险，以父母为受益人；在投资工具上可选择基金定投。从现在开始每月存钱，强制储蓄，为日后各种目标积累资金。 那么每月存多少钱合适呢？这就需要结合小杜的“义务性支出与选择性支出”进行分析。义务性支出是指：家庭理财方面最应优先满足的现金流，主要包含三项：日常生活基本开销；已有负债的本利摊还支出；已有保险的续期保费支出。 对于小杜来说，目前义务性支出主要为日常生活基本开销：每月1700元。收入高于义务性支出的部分就是选择性支出，小杜可以减少一些选择性支出，省下来的资金用于储蓄，小杜选择性支出每月差不多有2500元到3500元，可以保留一些给个人带来的效用较高的支出，其他用于储蓄。 step2 每月攒2000元实现买车梦 小杜希望两年内买个小车。这里假设2年后购车价格10万元。投资回报率年化6%，那么小杜需要每月攒3912元用于购车储蓄。在两年内小杜收入水平没有变化的前提下，实现起来较困难。小杜可以选择降低购车价格，或延后购车时间的方式实现目标。 方案一：降低购车价格 若小杜2年后把购车价格降低到5万元(如买个二手车)，在同样的投资回报率下，每月攒1956元用于购车储蓄，就可实现目标。 方案二：延后购车时间 若小杜可以把购车时间延到4年后，10万元的车，在同样的投资回报率下，每月攒1839元用于购车储蓄，就可实现目标。 step3 三个层次考虑租房OR购房 小杜现在租房居住，考虑通过父母的一些帮助购置一套住房，同时又有些拿不定主意。犹豫的原因可能主要有两个方面，一是对未来房屋价格走势的不确定，担心购房后房价发生下跌；另外一方面感觉首付40万元资金如果用于创业的话，资金回报率会高于房产投资。小杜可以从三个层次去考虑这个决策： 一，目前房价大幅上涨的可能性不大，小杜可以估算一下投资事业的回报，比较房产投资与其他投资工具的内部报酬率。 二，购房的可行性分析：通过小杜目前首付金额和月收入情况，可以估算出小杜购房的总价。 一套房首付比例不得低于房屋总价的三成，父母给小杜赞助的首付款40万元，按此计算，小杜最多购房总价为133万元。同时现在各家商业银行基本要求借款人月收入金额要覆盖贷款月供金额的一倍。小杜现在每月收入平均4500元，最高可承受月供2250元。假设小杜贷款30年还清，贷款利率按6.345%(首套基准下浮10%)计算，小杜可向银行申请商业贷款36万元(按等额换款方式计算)。按此计算小杜最多购房总价为76万元。综上，小杜最高可购买房屋总价为76万元的房子。 三，对比目前租房与购房对自己的效用。 租房的优点有：能够应对家庭收入的变化，使资金较自由，可寻找更有利的运用渠道；有较大的迁徙自由度，方便应对工作地点的变化与事业的开拓发展；税负较轻，不用考虑房价下跌风险。缺点是存在非自愿搬离的风险，房租可能增加。 购房的优点有：可以提高居住质量，满足拥有自宅的心理效用；同时提供居住效用与资本增值的机会。缺点是缺乏流动性：变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。存在房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。 现阶段购房有可能会影响购车、创业等其他理财目标。笔者认为结合目前房地产市场和小杜现阶段情况来看，选择租房，同时把父母赞助资金用于创业或理财更合适。 |