购房建议：按照自身需求选择合适房贷还款法

　　要减压还本额度慢慢加

　　等额本息还款法

　　适合人群：绝大多数借款人。

　　对绝大多数借款人来说，每月还款额固定不变的等额本息还款法，方便记忆，不会因为搞错还款额而导致还款逾期。而从实际看，采用该还款法，虽然每期还款的总额不变，但实际上，其中利息每期减少一点，而本金每期增加一点，也就是说，借款人一开始还本的压力很小。理财专家建议，借款人没有特殊情况应该选择方便好记的等额本息还款法。如果要节省利息，最好的办法是尽量缩短还款期限。

　　递增还款法

　　适合人群：目前收入低，预期收入提高的年轻人。

　　如果借款人还款初期的压力较大，而未来收入增长的预期较好，可以选择等额递增还款方式。这种方式是指客户在办理个人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增的额度进行还款的操作办法。

　　从效果来看，递增还款可以进一步加快还本速度，相应来说要比等额本息还款法节省利息，但由于这种方法在贷款前期还款额较低，本金归还速度较慢，对资金宽裕的借款人来说意义不大，而那些贷款初期资金紧张，收入有限的借款人采用这种方式可以减轻负担，所以比较适合年轻借款人，减轻购房初期还款压力，兼顾了未来尽可能节省利息的需求。

　　宽限期房贷

　　适合人群：购房后马上要装修结婚的年轻人。

　　在还款前期的一两年内只还利息不还本金，让刚刚贷款买房的借款人能够喘口气，这种宽限期还款法特别适合倾力买房后马上又要装修结婚的年轻人，但由于宽限期内贷款本金没有任何减少，因此相应支付的利息就要高一些。

　　比如，50万元、20年期的一笔商业性房贷，按等额本息法（利率6．60％）计算，每月应还本息总额为3757．36元，20年利息总额为40．176654万元。如果借款人申请两年宽限期，则其在前两年，每月仅需归还贷款的利息约2750元，两年共可以少还本金2．4万元左右，减轻了不少负担。但由于两年没有归还本金，其剩余本金总额50万元就需要在18年内还清。经计算，18年中，每月应还款本息额为3961．53元，利息总额35．56913万元，加上两年宽限期的利息6．6万元，两者相加总额为42．169153万元，比普通的20年等额本息多支付利息近2万元。

　　自由还款法

　　适合人群：未来收支变化较大的借款人。

　　有的银行把这种还款法称为还款自由计划，即银行与借款人商定将整个还款周期分为几个阶段，每个阶段确定一个还款的额度。

　　比如，一位买房的年轻人可以将一个20年的还款周期分为四个阶段，前三年一个人供款，压力较大可以将还款额度定低一点。预计三年后与女友结婚，届时两个人供款就可以提高供款的金额，如果准备结婚5年后要生小孩，妻子可能要休两年左右的产假，则又将还款金额降低，等妻子重新上班后，再恢复较高的还款金额。这样操作，借款人完全可以将还款压力和收入变化水平很好地契合起来，真正做到钱多了多还，钱少了少还。

　　■相关链接

　　等本法并非“省息法”

　　一些专家建议借款人选择等额本金（以下称等本法）还款法，达到节省利息支出的目的，但实际上，等本法本质上并不是为节省利息支出而设计的还款法，它适合的对象是未来预期收入下降的借款人，比如，临近退休的中老年借款人，选择等本法，退休后的还款压力就不会太大。

　　专家推荐等本法的理由是同样期限的房贷，等本法支付的利息总额要小于等额本息法（以下称等额法），但专家忽视了等本法初期还款额高，然后按月递减的特性。实际上，如果要节省利息，借款人完全不需要每月递减还款额度，就按照等本法初期的还款额度每月等额还款，反而可以大大缩短还款的周期，从而更加节省利息（见右表）。计算后可以看出，借款人基本按等本法首月的还款额度等额还款，原本20年的还款期可以缩短到13年，利息的支出总额反而大大减少。

　　以借款100万元，基准利率（7．05％）计算单位（元）

　　还款方式每月还款利息总额还款期限

　　等额本息7783．0386．792729万20年等额本金首月1．004167万，以后每月递减24．48元70．79375万20年等额本息9807．8553．002506万13年