春节假期购房“四步曲” 多重细节帮你选好房
春节七天假,亲友团聚吃吃喝喝之后,富余时间结伴去看房,团圆看房两不误。临近岁末,不少市民正在规划出手买房。随着春节假期的来临,各种购房优惠也铺天盖地而来,那么在春节前后购房有没有需要格外注意的事项呢? 第一步抢时机 现阶段，政策的走向依旧是购房者做出选择判断的第一参考要素。2012年,限购令、房贷利率、房产税等政策仍旧是决定市场走向的最重要的风向标。各类专家、学者、业内人士对房价下降幅度的预测也从10%直到40%,不一而足。 春节的脚步已经越来越近，据了解,除了部分楼盘的售楼处春节期间将安排值班不放假之外,本周开始,多数楼盘就会开始陆陆续续放假了,节后的营业时间最早在大年初七,有些开发商甚至将营业时间定在正月十五左右。 市区某楼房销售总监表示,“开发商在年底集中出货,成交量受此影响低谷反弹,但市场整体冷清的局面依旧。当前购房者的观望情绪并未明显好转。今年春节前后的市场,将难现过去两年的翘尾行情,低迷不振已成定局。正月十五之后房源相对较全,可挑选的余地大些。”对于即将到来的春节市场,对自住型的购房者,这不失为一个好的购房机会。因为房价在未来一段时间内,大幅下降的可能微乎其微,如果在年底购房,购房者的选择余地会比较大,能购买到户型和位置都比较好的房子。 春节前后恰恰是看房、购房的好时机。楼市分析专家认为:2012年3月有可能出现楼市的分水岭。一方面,楼市的最主要购买力刚需一直存在。从政策上来讲,调控的方式和手段已经到底,存准率的下调已经释放了微调的积极信号,不会再有更为严厉的调控政策后续出台。如果3月之前没有更多的调控政策出台的话,说明政策的确已见底,那么分水岭有可能就在3月显现。 第二步避风险 春节假期买房人不多,没有旺季时售楼处熙熙攘攘的人流,一方面职业顾问、售楼小姐能专心热情陪同看房并解答疑问；另一方面,购房者能够仔细地挑选,可以避免冲动性购买行为。同行看房的亲友比较多,有利于增加对楼盘的了解,看清利弊；大家的意见比一个人的看法更立体、更全面。这样综合集体智慧,可以加强购房决策程序,减少风险。 专家提醒,春节期间,市场交易大厅和房管局都会放假。选择春节假期交易,一定要注意证件问题,不要急于签合同,导致一些不必要的损失。购房时一定要查看楼盘的五个证件,包括建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程开工证,国有土地使用证,商品房预售许可证。开发商一般会给复印件,消费者一定要拿到房管局等部门核实这些证件的真伪,证件不齐的交易要格外谨慎。 目前,不少购房者知道要看“五证”,但看到的往往只是复印件,而猫腻很可能就藏在复印件里。如果开发商不能提供全部原件,建议购房者至少应看到《国有土地使用证》和《商品房销售预售许可证》的原件。此外,有的开发商因资金紧张,可能已经将土地使用权连同土地上的在建工程向银行作抵押。在这种情况下,如果没有银行允许对外销售承诺,购房者购买的房屋将因被设定了抵权而无法按时取得房产证。 其次,应严格把握合同条款。商品房销售合同确定着买卖双方的权利义务关系,是双方履行的依据,也是将来一旦发生纠纷时的解决依据。因此,购房者一定要认真签订好每一个条款。一般情况下,开发商使用的是建设部门拟定的示范合同文本,合同中会有一些空白的地方,有待双方确认后写入,或者有些选择性条款有待双方选择。该示范合同文本的条款设定较为规范,较好考虑了买卖双方权利义务的平衡,购房者可以采用,但购房者应对示范合同每个空白处或选择处仔细推敲,填入对自己有利的内容。该示范合同文本不是强制性的,购房者也可以不予采用而另行拟定合同条款。 第三步需理性 乱花渐欲迷人眼。中央政府表明楼市调控坚决不动摇的同时,提出“坚决不动摇”加“定向宽松”；地方政府观望加暧昧；货币政策继续稳定加适度微调；房产税加快推广…… 春节将至,房价何去何从,“买、还是不买”,依旧成为困扰广大购房者的第一命题。 年底购房是一个不错的机会,第一,有些开发企业年底需要大量资金,就有可能加大优惠力度来促进销售,快速回笼资金；第二,资金实力较强的企业,可能为了保证完成年度销售目标任务,也会加大优惠促销力度奋力一搏；第三,市场上各种以春节为主题的优惠促销应该会比较多。 春节期间,购房好处多,但买房人还要保持清醒,理性购房。一方面不要被所谓的打折让利冲昏了头,仓促购买；另一方面要客观、全面考虑房型、环境、配套、性价比、交通、价格等因素。 对于刚性需求的消费者而言,只要是自己认为合适的,什么时候购房都是好时机,因为你看中的房源别人或许也会看中,如果稍作犹豫,或许别人就买走了。对于购房者来说,要做到的就是克制逆势抄底的心态,选择持续关注政策走势,锁定心仪楼盘实时动态,一旦降价促销达到了相对合理的价格区间,就应果断出手。 需要注意的是，如果您春节前后购买二手房,也要到相关部门核实证件。购房要细心观察、核实,以免买来“带病房”。据了解,房管局各职能部门和市房产交易大厅将按国家规定的时间进行休息,也就是说节后二手房过户最早也要等到正月初七。 第四步巧还贷 CPI不断上涨,一些发了丰厚年终奖的购房者考虑是否提前还贷。对此,专家认为需要根据自身情况差别对待。 “如果理财仅限于银行存款的话,最好还是提前还贷。”一银行分析师表示,“因为各银行对提前还款的日期要求不同,因此如果要提前还款,一定要和银行方面提前预约。”他建议,首套房借款人尽量不要选择提前还贷,最大限度享受首套房下浮优惠利率。 日前,笔者以供房者的身份走访了市区部分银行咨询有关提前还贷的相关规定,一些银行业务员表示,选择提前还贷时需要留意关注违约金。 笔者在走访中了解到,目前大部分银行都允许客户选择提前还贷,不过对于那些贷款期限未满足相关规定的客户,银行方面还是需要收取一定的违约金。但各家银行在违约金的计算方式上仍存在一定的差异,根据相关合同,大部分银行是按照提前还款金额百分比收取,而有些银行是按照贷款余额的比例进行计算。某行个贷业务员告诉笔者,如果客户在贷款一年之后提前还贷,银行不收取任何违约金。 但如果在贷款不满一年时提前还贷,那么违约金必须按照还款金额的百分比计算。笔者致电某银行客服时,相关人员表示,目前提前还贷的情况为:不满一年的违约金为还款金额的3%,不满两年的2%,不满三年的1%。 市民提前还贷时必须认真查看合同,同时提前还贷的金额限制以及合同变更的手续费都需要特别留意。 |