年根儿帮您问 贷款那些事儿

　　2011年房地产政策多发年 利率等问题困扰买房人

　　年底是政策的多发期，首套房贷款利率上调，七折房贷利率取消等消息不绝于耳，根据贷款人关心的热点问题，记者采访了北京“伟嘉安捷”的专业贷款专家集中解答如下：

　　问题1：王先生明年春天结婚，想要在年底趁着房价下降时购买一套房子，现在的首套房贷利率是多少？年底买房是否合时宜？

　　解答：日前北京地区是有部分银行将首套房贷款利率由基准利率上调了5个百分点，主要是与放贷重心的转移相关联。专家分析认为，虽然个别银行上调了利率，但是对于首次置业群体来说仍然有银行尚未调整，对于王先生来说可以选择这些银行办理贷款。

　　问题2：李小姐于2008年购房，当时享受到七折房贷优惠利率，最近听闻老房贷7折的优惠将被取消，是否意味着她每月还款享受不了优惠利率？

　　解答：专家指出，存量贷7折优惠暂不会取消，要以合同上签订的条款为主。据了解，当年的七折利率房贷合同中，绝大多数并未明确约定享受优惠的时间，只要贷款合同未约定优惠期限，也没有其他补充协议的话，银行就不能单方面提高利率，否则就是违约。

　　问题3：临近年底孙先生看中一套房产，他想贷款买房又怕银行会停贷，想要咨询一下银行是否有停贷的迹象？

　　解答：专家分析认为，临近年底，各大银行放贷力度会越来越缩紧，一贷难求已成普遍现象。不过，对于购房人来说，虽然放贷额度紧张，银行还是能够有序放贷，不会因为额度紧张就停止放贷。

　　问题4：目前建行已上调首套房利率，那么二套房利率会不会也跟着有所上浮呢？二套房的首付是多少？利率是多少？在贷款还清的前提下还能继续贷款吗？

　　解答：虽然首套房贷利率有所上调，但是不会影响二套房贷款。目前二套房首付仍然是六成，利率上浮10%。在限贷的政策环境下，银行主要是以贷款记录为衡量依据，借款人个人名下无贷款记录时购房为首套，有过一次贷款记录再买房算二套，当有第三次贷款记录时则停贷。

　　问题5：目前北京的限购政策是什么？

　　解答：为了抑制过快上涨的北京房价，今年对于限购的政策比较严格，具有北京市户籍的购房人以家庭为单位可以购买二套房产，外地购房人如果在京买房需要有满五年的纳税证明或者社保证明才可，目前为止暂无松动。

　　问题6：赵先生是外地来京打工人员，在京工作三年，公司给上了社保，但每月工资都是以现金方式发的，他这种情况能在北京买房吗？

　　解答：根据外地人在京购买的要求，需要有满五年的纳税证明或者社保证明。从赵先生的个人情况来看，虽然公司为他缴纳了社保，但因其在京工作时间未满三年且工资是以现金方式发放的，故不满足外地人在京购房资格，所以不能购买。

　　问题7：张先生想要卖掉现有的住房换套更大点的房子接父母过来住，他粗略算过，卖掉现有的房子，再加上手头一百万元，买房还需贷款80万元左右，周围有人说公积金贷款较为有利，但公积金贷款的模式他还不太熟悉，他想咨询下现有的状况适合吗？

　　解答：目前北京住房公积金的最新政策是购买首套房建筑面积90平方米以上，首付不得低于30%，二套房公积金贷款首付不得低于60%。公积金贷款较为人性化的是，个人名下无房即使是有贷款记录，使用公积金贷款仍然算做首套。张先生符合这样的要求，如果卖掉房产再次使用公积金贷款的话首付为30%，贷款利率为4.9%。

　　问题8：经济适用房未满五年可用做贷款吗？买的经济适用房满了五年能转为商品房吗？

　　解答：根据经济适用房的新规定，无论何时购买的经适房5年内均不得上市交易，如确需出售需由政府优先回购，满五年的经济适用房正常交易过户是可以转为商品房的。

　　问题9：吴先生有套房产想抵押用于个人消费周转，他想了解一下现行的利率是多少？年限方面有何限制吗？除了这些外，他更为关心的是最高能贷几成？

　　解答：北京目前各家商业银行规定抵押消费贷款的用途不同，其贷款的利率、年限也不尽相同，根据吴先生的情况，当抵押贷款用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%，最长贷款年限为10年。

　　问题10：投资房产，商业地产受二套房限制吗？会有风险吗？

　　解答：目前在北京限购政策的影响下，商业地产不受二套房的限制的优势，吸引了部分投资者转向暂未涉及的商业地产市场。在没有更多投资渠道的情况下，投资商铺是最保险的，商铺投资回报虽然没有住宅来得快，但相对来说比较稳当，暂不受政策影响。