房贷将加息 提前还贷需淡定

    （记者 周冰）今年，央行连续三次上调贷款利率，若年底前利率不再调整，从2012年1月1日起，老房贷利率将按三次上调后的7.05%执行，这意味着不少房贷族明年起要为加息“买单”，为此不少房贷族开始苦恼，提前还贷潮是否到来？年底提前还贷是否划算呢？为此记者走访了多家银行。

    我市未现提前还贷潮

    记者来到中国银行和工商银行的多家网点，在各网点的信贷柜台前围满了客户，其中有不少人议论明年1月1日执行7.05%基准利率的事情。市民姚国栋告诉记者，去年，他在市区购买了一套90平米住宅，贷款20多万元，每个月还款2200余元。最近，银行通知他，明年1月1日起执行新的房贷基准利率，因此每个月需多还近百元。“本来打算将手里的钱用来投资的，可眼看房贷利息又涨了，真不知道是投资好还是还贷好？”姚国栋叹息道。

    姚先生的纠结代表了许多房屋贷款市民的困惑，但记者也发现，虽然议论颇多，但真正提前还贷的客户却是少数。“目前，不少贷款人还处于观望状态，现在看来并没有迎来提前还贷的高潮。”在工商银行大庆分理处工作人员介绍说，由于各省市情况不同，提前还贷潮也不一定就会发生，具体到我市还得看12月份的还贷情况。

    而对于手里有一部分余钱的贷款人来说，尽管央行连续加息造成了贷款利率上涨，但面对物价上涨、贷款难的现状，不少人认为，合理负债的理财方式，实际上就是赚钱，所以宁可去理财也不愿提前还款。“现在想从银行贷款难得很，手头有了闲钱去搞点投资，收益应该不会比多支付的那点利息少。”不少房贷族表示。

    记者了解到，办理提前还贷业务手续很简单。只要满足个人借款合同里注明的借款人提前还款条件，到贷款银行填写《提前还贷申请表》，工作人员会提示何时将提前还款的金额存到卡里。一个月后，银行会自动从卡里扣除提前还贷的金额，就可以成功还贷了。正常来说，提前还款需收取千分之五违约金，但会根据不同实际情况区别处理，像一些个人借款合同里会作特别备注说明。

    提前还贷是否划算说法不一

    明年的房贷利率上涨，已经引起了不小的关注。那么，房贷到底该不该提前还呢？在采访中银行、市民都有不同的看法。

    “当然是提前还贷比较划算了。”中行泰兴支行信贷部门工作人员鞠小姐说，利率一直在调整，以今年来说，利率上调了三次，12月份应该不会再有调整，但也要等央行的通知。若是年底前没调整，2012年1月1日开始，老贷款的基准利率就从年初的6.40%，调整为最新的7.05%，如果在年底前提前还贷的确可以省去不少利息。她还以“贷款50万元，等额本息还款期限20年”为例算了一笔账。如果按基准利率计算，则加息前利率为6.40%，月供为3698.49元，加息后利率为7.05%，月供为3891.52元，每月利息增加193元。总利息由加息前的38.8万元，增加到43.4万元，总利息支出就增加了4.6万元。

    多年从事金融工作的市民高先生则认为，不需要提前还贷。因为每年年初调整的只是基准利率，他之前贷款合同签的是在基准利率基础上下浮10%，这种合同保障是不变的。也就是说，即使基准利率从6.40%调整为7.05%，高先生依然可以享受利率下浮10%。如果他把钱提前还了，若再需要贷款时，不仅要按照基准利率7.05%执行，利率还会有所上浮，那就得不偿失了。

    按照高先生所说，记者发现，对于一些还款已有几年的“老房贷族”来说，绝大多数人当时都享受到了一定的折扣优惠。如果客户之前享受的是7折优惠，那么即使按照经过今年3次加息后的5年以上贷款利率7.05%计算，折扣完的利率是4.935%，这个利率与目前5年定期存款利率5.5%相比还是低了。也就是说，同样的钱如果存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高。

    提前还贷要算好“生钱”账

    “提前还贷是否划算，关键要看贷款者的钱如何用，并不是所有的人都适合提前还贷。”交通银行泰兴支行顾经理表示，没有任何贷款利率优惠，工作稳定，没有其他收益高于贷款基准利率的投资项目，这类客户提前还贷是个不错的选择。但在提前还贷之前，贷款人一定要算算账，遇到以下情况提前还贷是“不划算”的。

    第一，对于办理了七折或八折房贷利率优惠的客户，信贷利率的优势仍然明显，不建议提前还贷；第二，对于使用等额本息还款方式的借款人来说，如果还款年数已接近还款中期，偿还的多是本金，能够节省的利息有限，提前还贷也没有必要；第三，目前有稳定的高收益投资项目的贷款人，如果投资收益能够抵消贷款利率，也不必提前还贷。“如果手头确实有一大笔闲置资金，并且没有明确的投资需求，可以考虑提前还贷。此外，目前还处于还款初期的借款人比较适合提前还贷，因为这时贷款的大部分利息都还没有偿还，提前还可以有效减少利息负担。”顾经理说。

    【新闻链接】提前还贷注意三点

    如果决定提前还贷，需要了解清楚提前还贷的一些注意事项。

    首先，提前还贷必须问清要求。借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上，甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷的要求有所不同。

    其次，提前还贷文件需要准备好。借款人如果要提前还贷，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好找专业的担保机构做委托公证，以免出现业主提前还款后，客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

    最后，提前还贷勿忘退保及解抵押。如果有房贷保险，借款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行会办理抵押登记。客户结清贷款后，一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证、结清证明和抵押在银行的他项权利证去有关部门办理解抵押。这样才可以说是完全属于自己的财产。