年底是房产政策变幻多发期 眼下买房吃亏吗

　　年底是房地产政策的多发期，尤其是最近出台的首套房贷款利率上调的政策引起普遍关注，关于七折房贷利率取消等消息不绝于耳，根据贷款人关心的热点问题，记者采访了“伟嘉安捷”的相关专家，并请专家集中解答如下：

　　问题1：王先生明年春天结婚，想要在今年年底趁着房价下降买一套房子，他想问现在的首套房贷利率是多少？年底买房是否合时宜？

　　专家解答：日前北京地区是有部分银行将首套房贷款利率由基准利率7.05%上调了5个百分点为7.40%，主要是与放贷重心的转移相关联。专家对此分析认为，虽然个别银行上调了利率，但是对于首次置业群体来说仍然有银行尚未调整，王先生可以选择这些银行办理贷款。从二手房的角度看，王先生因为结婚买房属刚性需求，要以自身需求为主什么时候买房都比较合适，当然临近年底购房比较好“砍价”。

　　问题2：李小姐于2008年购房，当时享受到七折房贷优惠利率，最近听闻老房贷7折的优惠将被取消，是否意味着她每月还款享受不了优惠利率？

　　专家解答：专家解释说，存量贷7折优惠暂时不会取消，要以合同上签订的条款为主。据了解，当年的7折利率房贷合同中，绝大多数并未明确约定享受优惠的时间，只要贷款合同未约定优惠期限，也没有其他补充协议的话，银行就不能单方面提高利率，否则就是违约。在这种情况下，像李小姐这样享受过房贷七折优惠利率的房主暂可不必多虑。

　　问题3：最近孙先生看中一套房产，他想贷款买房又怕银行会停贷，想咨询一下临近年底，银行是否有停贷的迹象？

　　专家解答：临近年底，各大银行放贷力度会越来越缩紧，一贷难求已成普遍现象。不过，对于购房人来说，虽然放贷额度紧张，银行还是能够有序放贷，不会因为额度紧张就停止放贷，孙先生大可不必恐慌，如果符合贷款条件，是可以申请贷款的。

　　问题4：目前建行已上调首套房利率，二套房利率会不会也跟着上浮？二套房的首付是多少？利率是多少？在贷款还清的前提下还能继续贷款吗？

　　专家解答：虽然建行的首套房贷利率有所上调，但是不会影响二套房贷款。目前二套房首付仍然是六成，利率上浮10%。在限贷的政策环境下，银行主要是以贷款记录为衡量依据，借款人个人名下无贷款记录时购房为首套，有过一次贷款记录再买房算二套，当有第三次贷款记录时则停贷。所以，对于购房人来说，贷款买房前最好咨询专业的贷款服务机构，查询个人征信情况再定择。

　　问题5：赵先生是外地来京打工人员，在京工作三年，公司给上了社保，但每月工资都是以现金方式发的，请问他这种情况能在北京买房吗？

　　专家解答：根据外地人在京购买房产的限购要求，需要有满五年的纳税证明或者社保证明。针对赵先生的个人情况而言，虽然公司为他缴纳了社保但因其在京工作时间未满三年且工资是以现金方式发放的，故不满足外地人在京购房资格，所以不能购买。

　　问题6：张先生想要卖掉现有的住房换套更大的房子，他粗略算过，卖掉现有的房子，手头能有一百万元，买房还需贷款80万元左右，有朋友说公积金贷款利率较为优惠，但公积金贷款适合他吗？

　　专家解答：目前北京市住房公积金的最新政策是购买首套房建筑面积90平方米以上，首付不得低于30%，二套房公积金贷款首付不得低于60%。公积金贷款有一个优势是，个人名下无房即使是有贷款记录，使用公积金贷款仍然算做首套。张先生符合这样的要求，如果卖掉房产再次使用公积金贷款的话首付为30%，贷款利率为4.9%。

　　问题7：经济适用房未满五年可用做贷款吗？买的经济适用房满了五年能转为商品房吗？

　　专家解答：根据北京市经济适用房的新规定，无论何时购买的经济适用房5年内均不得上市交易，如确需出售需由政府优先回购，满五年的经济适用房正常交易过户是可以转为商品房的。

　　问题8：吴先生有套房产想抵押用于个人消费周转，他想了解一下，目前现行的利率是多少？年限有限制吗？

　　专家解答：目前抵押消费贷款的政策是用途不同其贷款的利率、年限也不尽相同。根据吴先生的情况，当抵押贷款用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%，最长贷款年限为10年。

　　问题9：投资商业地产受二套房限制吗？会有风险吗？

　　专家解答：根据目前北京的限购政策，商业地产不受二套房的限制，这个优势吸引了部分投资者转向商业地产市场，促进了商业房产的交易量上升。在没有更多投资渠道的情况下，投资商铺是最保险的，商铺投资回报虽然没有住宅来得快，但相对来说比较稳当，暂不受政策影响。