“借名买房”存多重风险 变数不可预计
国庆黄金周，各楼盘推盘和促销的广告在各大媒体频现，这让不少有意改善住房条件的购房者颇为心动。但是受二套房首付比例六成的约束，他们又有些纠结，怎么办?部分购房者便决定借用父母子女或亲朋好友的名义来买房，以规避高首付。 在“借名买房”群体看来，借名时只要双方进行私下协议，等购买成功后再过户到自己名下即可。从表面上看确实如此，但是律师指出，在实际情况中，“借名买房”存在多重风险，而被借名一方也有风险。 规避高首付 萌生借名买房念头 “我的名下已经有一套房产，现在还想买一套大户型，能不能用兄弟姐妹的名字购买，今后再通过赠予的方式过户给我?”日前，市区的陈女士致电咨询关于“借名买房”的问题。 陈女士说，多年前她和爱人贷款买了套房，前年年底因为遭遇意外急需用钱，夫妻俩便下狠心把房产卖了，此后一家人一直租房住。直到今年年初，眼见孩子要落户上学，她便寻思着买套房，但是咨询有关部门得知，她已有过买房记录，因此再买房的话会被当成二套房，需要支付六成首付及高利率。 以一套总价100万元的房产计算，二套房首付60万，还不包括每月还贷压力。陈女士算了再算，存款仍然不足以支付首付款，后来经同事建议，便动起借名买房的念头。陈女士说，以前也听说过借名买房，但是不知其中的利害关系。 其实，“借名买房”现象一直都存在，不过去年以来国家调控政策的接连出台，二套房或多套房受到限制之后，此类情况增加不少。中骏)财富中心 (论坛)、嘉琳广场等多个楼盘售楼部表示，“借名买房”的客户蛮多的，其中又以父母或兄弟姐妹等至亲名义购房的人比较多。但每次接待这类客户时，售楼部都尽可能规劝客户放弃这种方式购房，并将其中的利害关系告知对方。 “我们曾经遇到过一组客户，借用姐姐名义来买房，后来姐姐反悔不肯过户给他，闹到售楼部叫我们书面证明房子是他出钱的。”一售楼部销售人员小林称，这事折腾了好几天，此后再遇到此类客户，售楼部都会和对方再三说明风险，以避免纠纷发生。 发生产权归属纠纷 以产权证名字为准 在不少购房者看来，使用亲朋好友名义买房，尽管房产证上署他人名字，但只要私下签订一份协议或者到公证处进行公证，就可以规避风险。签协议和公证，显然成了规避风险的万金油。然而记者从泉州市公证处了解到，按照相关法律规定，房屋产权登记是谁就认定为谁的房产，房产证是一人名字，要公证该房产实际属于另一人，这有悖于法律规定，公证处不受理此类公证业务。 那么，“借名买房”究竟存在哪些风险?嘉琳广场营销总监余震表示，期房产权证要等到交房后才能办理，此外根据国家相关政策规定，产权满五年才能免交5.5%契税，“借名买房”的话，从签订购房协议到过户到自己名下至少需要五六年时间，其间变数不可预计，风险很大。 律师事务所律师郑律师表示，根据我国房地产登记制度，房产应由房地产管理机关发给《房地产产权证》，房屋产权登记是谁的就是谁的房产，而个人私下签订的关于房产产权归属的约定协议，不可以对抗登记的房产所有权证书。简单而言，借名买房，不管谁出的钱，如果该房产发生产权归属方面的纠纷，那么以房产证上的名字为准。 另外不容忽视的是，将名字出借他人同样要承担一定风险。律师指出，允许他人用自己名义购房或按揭贷款，不但在房屋产权登记部门有了房产记录，在金融机构也会有按揭贷款的征信记录，即便日后将房屋过户给出资人，但这些记录不会消除，并会成为日后审核各种资格的依据，那么今后自己买房时将无法享受首套房贷款优惠或受限于其他“限购”政策。 提醒：不管借用谁的名字购房都有风险 对于借用他人名义购房的具体风险，律师进行了举例和分析。 样本一：借用父母名义 市民小张名下已拥有两套房，现在看中一套单身公寓，打算买下作为投资。受三套房不能贷款约束，他打算用母亲名义购房，认为这样风险最低。 律师认为，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果购房者还有兄弟姐妹，那么在房产尚未过户到自己名下时，父母发生意外离世，那么其兄弟姐妹享有房产的同等继承权。 样本二：借用兄弟姐妹名义 一购房者为了规避二套房高首付，想用妹妹名义购买一套房产，而妹妹就要结婚了，其爱人名下已有房产，于是心想首套房资格不用白不用便同意了。 律师表示，兄弟姐妹之间虽然有亲情维系，但是倘若妹妹今后欠有债务没能力偿还，那么该房产就有可能被查封或拍卖。另外，如果妹妹和妹夫之间存在离婚纠纷，该套房产会被当成双方共同财产进行分割。 样本三：借用同学朋友名义 几年来，陈先生借用同学或朋友的名义，先后购入三套小户型房产，如今三套房产因为种种原因都没过户。 律师表示，借用同学或朋友名义购房的风险，和借用兄弟姐妹名义购房相似，但风险指数更高。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，但是如果房价上涨或其他原因，“借名者”不愿意把房产过户给实际购房者，那么该房产将可能无法追回。实际情况中，因此导致朋友反目的情况时有发生。 |