购房指南：十一买房 看热闹也看“门道”

　　随着北京城市发展逐渐外扩，通州、大兴、房山、昌平成为大型开发商角力的主战场。而在限购持续作用下，不限购的商住两用房也成为购房亮点之一。同时，旅游度假的盛行，越来越多的人群对五花八门的海景房也有了极大热情。

　　购房有风险，置业须谨慎。如郊区房，往往价格很“丰满”，配套很“骨感”。商住两用房，买之前都说是“住”的，住进去之后，才发现水电都是“商”的。海景房，也屡现“前不见大海，后不见商店，念天地之悠悠，独怆然而涕下”的尴尬。

　　俗话说“外行看热闹，内行看门道”，此话引申为买房，则是既要看“热闹”，又要看“门道”。看“热闹”，要看区域商业医疗配套和社区人气，这一定程度上决定了置业区域的成熟度。看“门道”，则须细细考察粗至社区配套、户型面积，细至产权年限、施工材料等方方面面，否则一着不慎，悔之晚矣。

　　对于购房者来说，只有不厌其烦，看完“热闹”看“门道”，综合考虑房价、通勤时间、通勤成本、生活配套、居住环境、产品品质等因素，才能作出自己明智的选择。

　　此外，购房者还应有看“热闹”和“门道”的慧眼之下的一颗平常心。由于楼市调控的深化，不少泡沫较大的郊区盘纷纷跳水。如通州楼盘相继跳水，楼市整体价格被拉低至两年前的1.5万元/平米左右，一些楼盘就出现了因降价而引发的老业主维权，其实，潮涨潮落本是常事，在选购房产时应理性看待房价涨跌，以平稳的心态进行交易。

　　关键词：商住楼

　　细算居住成本

　　商住楼由于不限购以及“低总价、小户型”的优势，承接了一定的刚需族，成为当下楼市一大热点。今年5月16日，北京叫停商住楼，使得现有的商住项目成为“绝版”，商住楼的“火”依旧烧的很旺。

　　商住项目大部分位于地铁周边或者在商业繁华地段，比周边住宅项目的单价便宜2000-3500元/平米。同时不少五环外项目也成为了成交的主体，其总价较低，无论是按揭还是全款购买压力均不是很大。

　　单纯从购房角度来说，商住楼是目前刚需族不错的选择。但是购买商住楼，一定要注意购买和居住成本。

　　商住项目贷款首付必须5成，贷款的利率1.1倍，接近于购买二套房首付6成和1.1倍利率。但是贷款年限只有10年，对于资金周转能力不强的刚需族形成一定还款压力。

　　另外，商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，居住成本略高。目前北京的商业用水6元/吨左右，商业用电在1元/度左右，而民用水在4元/吨左右，民用电在0.5元/度左右。不少项目声称民水民电，事实上并未做到。

　　因为具有办公用途，所以商住楼的居住环境和人员也较复杂，居住的舒适性不免打了一个折扣。另外对于住宅区必须的配套设施，商住楼也没有严格规定。

　　多数商住项目层高为4.9米的LOFT户型，由于要给首层预留较大高度作为日常生活工作使用，这样往往导致上层过于逼仄。如层高超过5米，建议优先考虑。

　　因为其商业立项的特点，土地使用年限一般只有四五十年，因此在转让上逊色于普通住宅。无论是将商住楼看做是作为过渡阶段的使用还是投资置业，都应结合项目年限作出考量。