提醒：购买二手房要多长个“心眼”

　　近年来，二手房交易领域对活跃市场、促进繁荣、满足人民群众多样化需求方面做出积极贡献。然而，在高交易量的背后，因房产中介违法、违规经营以及购房者对相关程序的不了解而导致的纠纷，正呈现出高发、复杂、矛盾多元的态势。对此，为了让百姓充分了解房产交易中不规范经营行为的危害，市房管部门发布了相关案例，提醒购房者在交易中多加注意，以免造成个人损失。

　　案例一

　　切忌只签合同不过户

　　市民王小姐在市区看中一套二手房，价格34万元，面积合理，装修也不错，王小姐很满意，便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉王小姐，这套房子是房主2007年才购买的，按相关规定，购房未满5年需征收5.5%的营业税。见王小姐打起了退堂鼓，中介便给王小姐出了一个主意，让王小姐和卖方先签房屋买卖合同，约定房屋价格。说明房屋归王小姐所有，王小姐把购房款交一部分给卖方，满5年后再去办理过户手续，这样就可以“合理避税”。谁知一年后由于房地产市场的繁荣，房子价格普遍上涨，卖方提出毁约，愿意赔偿王小姐相应的损失，在此情况下，王小姐只有自认倒霉。

　　【专家评论】：这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。

　　案例二

　　勿以“假离婚”购二套房

　　市民谭先生已有一套70多平方米的三室两厅，今年，他又看中了一套商品房，决定购买，但是，由于谭先生已是第二套房，需要交纳60%的首付款，而银行贷款方面也有种种限制。因此，谭先生听从了朋友的建议，以假离婚的方式规避购买二手房的种种限制，即先与妻子办理离婚手续，将以前的房产过户到妻子名下，再以谭先生个人的名义购买第二套房，之后再复婚。谁知离婚以后，谭先生因与妻子在生活中的矛盾日益加重，在办理完第二套房子的购买手续后，谭先生以各种理由不与妻子办理复婚手续。

　　【专家评论】：因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益，因此通过这种方式来避税风险不小。

　　案例三

　　“只办公证不过户”使不得

　　今年，准备结婚的刘先生看中了一套房子，房主刚刚买来不到两年就准备转手。为了规避高额税费，房主告诉他一个省钱的办法，先交一部分钱，满5年后再办理过户手续。并可以就此签个协议办理公证，以免发生价格上的变动。但是，私下交易完成之后，此房主即刻到房管局偷偷办理了挂失房本的手续，半年之后，新房本下来了，原来的房本与公证书同时失效。刘先生是房财两空，有理说不清。

　　【专家评论】：由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。如果卖方挂失房本，最多半年，又可以出新房本了，对买方没有保证。公证时不能公证到买方本人名下，以后不能出买方本人名的新房本。买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。

　　案例四

　　不能只听信中介的口头承诺

　　通过房产中介，张先生看中了一套三居室，成交价为80万元，中介公司表示，这套房最低可以贷到50万元。张先生很快签订了购房协议，并向中介公司支付了30万元首付款。但是在申请银行贷款时遇到了麻烦，按照张先生的还款能力和这套房子的价值，银行只批贷25万元，还有25万元的缺口。张先生急了，希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。中介说，协议上并没有保证你能贷到款，中介费和首付款不能退，缺口25万元只能由张先生自己想办法。

　　【专家评论】：中介公司为促成交易，会作出一些口头承诺，如保证购房者能够获得一定数额的贷款等，而中介作为专业的房地产经纪、房地产居间机构，往往都会得到购房者的信任。但是中介的这些承诺并不以书面的形式固定，也没有任何责任可言，一旦承诺无法实现，承担责任的还是购房方。因此，在签约前，一定要对房产情况及自身经济实力和贷款能力有个清醒的认识，不能听信中介的口头承诺，以免引起不必要的麻烦。(李佳嘉 杨志闻)