改善型置业人群买房 提醒：以旧换新要把握好

　　来自长春房屋置换股份有限公司(以下简称长房置换)的数据显示：6月长房置换出售房源登记中，绿园区排名第一，占出售总量的20.96%；朝阳区排名第二，占出售总量的17.61%；南关区排名第三，占出售总量的15.94%。这三个区域作为传统老城区，各项生活配套设施较为完善，楼盘众多，人口也比较密集，因此不论是在出售数量还是在购房数量上都是首选区域。

　　长房置换经纪人李女士认为，目前二手房市场交易比较活跃，购房群体中刚需占很大比例，刚需中改善型人群越来越多，小房换大房，旧房换新房，品质差的换品质好的。其实，改善型人群买房也有技巧，需要弄清何时置换比较适宜，怎样置换才划算？

　　有一定实力要趁早

　　长房置换经纪人李女士指出，换房应趁早。在房地产市场中，旧房、品质差的房子没有新房、品质好的房子增值幅度大。换的越迟，付出的成本与代价将越大。由于目前房地产调控力度的持续加大，改善型购房者对“二套房”敏感度要比首次置业者高得多。二次置业要面临较大的压力，要根据个人职业规划、家庭的发展需求等因素合理购房。

　　黄先生是一家公司的经营总监，婚前曾全款购买过一套70平方米的房产，市场价为35万元。目前黄先生的女儿即将出生，需要接父母过来照顾孩子，可是黄先生现在居住的房子明显不能满足居住需求。于是黄先生想再买套大点儿的房子居住，黄先生看上了一套总价为70万元的二手次新房，可是就在黄先生向银行咨询时，却被告之如果其贷款买房的话，有可能会被算作是第二套房，首付至少50%。因为二套房银行是以房产评估价的5成来发放贷款的，黄先生的首付款至少要35万元，可是黄先生手头只有10万元的积蓄。没办法，黄先生只好卖掉原来的房子，凑上了首付款。

　　购买时机要选择好

　　长房置换经纪人李女士认为，旺季时性价比高的房子停留时间短，购房者选择机会少，而淡季时选择机会明显增多，考虑的时间更从容。旺季时房子比较好卖，房主售房除追求高价外，还对付款条件要求特别苛刻。

　　张女士去年11月买了第二套房子。她认为自己资金实力雄厚，对二套房贷并不是那么在意。不过自己很关心买房子的时机，毕竟买房子花费不少，能省就省点儿，第二套房子就是去年房交会时通过长房置换购买的二手次新房，享受了很多优惠。

　　万先生和妻子结婚后一直住着一套40多平方米的老公房，2008年是他们结婚的第5个年头，万先生决定购买一套房。当时妻子不同意，要求等等再说，万先生说当时二手房的优惠政策很划算，仔细研究后觉得是买房的好时机，于是不顾妻子的阻拦，拿出全部积蓄10万元做首付，在青年路附近通过长房置换购买了一套80多平方米的房子，总价才20万元，每月还贷款1300多元。一提起这事，妻子就很佩服他的眼光，如今房子已经增值到40万元。万先生说，改善型人群买房的时机真的很重要， 遇到机会，该出手时就出手。

　　以旧换新要把握好

　　投资人士赵先生说，记得两年前国务院总理温家宝在主持召开国务院常务会议时研究部署鼓励汽车、家电“以旧换新”政策措施，让更多百姓得到实惠。其实，房产也可以通过类似“以旧换新”的形式达到相对省钱、贷款的目的。

　　长房置换经纪人李女士说，购房者以小换大改善住房，是先卖后买，还是先买后卖，一买一卖之间的时间差如何把握，这里大有讲究。有实力的可以先买后卖，实力不强的应先卖后买。对于前者很好操作，而对于先卖房后买房的客户要慎重。

　　李女士就接到这样一个单子，一位客户在店里挂出一套急售房源，一周后，自动降价1万元。原来，这位卖房人是为了抓紧时间将手头上这套空置房子卖出去，然后凑钱购买另外一套自己心仪的房子。(记者 郭广丰 通讯员 宁志刚)