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信贷紧缩形势下 如何确保房贷到位?

2011-03-28 来源:新华房产 浏览次数:
    据参考消息北京参考 新增住房贷款骤降,表面是“京15条”后限购威力显现,背后却是不少银行房贷额度紧缺、信贷风险控制升级的不争事实。记者遴选出目前较具市场普遍性的房贷疑点,请专业贷款服务平台易贷中国高级副总裁陈顺爱为购房者答疑解惑。

    问:我所购买的二手房(首套)价格170万元,评估价是163万元,准备申请30年期、110万元的贷款,按等额本息法进行还款,但为何只批下来82万元?我和妻子都在国企工作,月收入之和是税后1.05万元。

    答:从贷款额度看,这位购房者的贷款额度是房产价值的67.5%(未超出70%),属于合理范围,但从还款能力看,由于目前商业银行普遍将首套房利率提升至基准利率,而5年期以上基准利率为6.6%30年期110万元贷款,等额本息月供将高达7025元,占家庭月收入的67%。而按照银行贷款规定,月还款额是不能超过月收入50%的,银行只能批下来80万元贷款。之所以将总贷款额调整至82万元,是因为该额度贷款月还款额为5237元,约为家庭月收入的50%,属于审核严格化后银行正常的房贷调整。

    问:我月收入为1万元,但由于部分收入发放现金,收入银行流水每月只有6000元左右,单位收入证明效力有效吗?

    答:单位收入证明虽然可以证明借款人近期收入情况,但由于存在一定的人为可控性,故不能完全真实体现该借款人的收入情况。银行审核收入资质时会以银行流水为主、收入证明为辅,如若两者出现较大差距,会以银行流水为主要依据。目前银行对借款人提供税单的要求也有所加强,这将会比收入证明具有更务实的使用效率。另外,如果借款人在每月收入情况堪忧的情况下,尽可能提供存款证明、有价债券等,作为还款能力考量的有效补充,在一定程度上能够提高你的贷款资质。

    问:我准备贷款购买一套民宅,这个小区建筑年代是1988年,产权明晰的住宅有贷款的“年岁”之分吗?

    答:房龄超过20年的房产往往由于建筑老化、产权期限骤减等因素,被视为抵押资质较差房产,一旦借款人发生还款危机,该房产的变现能力较弱,所以银行普遍对于20年期以上的住房贷款较为谨慎,这也是审核机制强化后目前房贷市场的普遍规则。但如果交易房产位于优质地段,具备较高的区域升值潜力,则20年期限可适度弱化。此外,银行普遍执行“房龄+贷款期限≤35年”的制度,如果房屋高龄,贷款期限将大打折扣。

    问:我和同事几乎是同时向两家银行申请房贷的,如今已经近两个月,对方早已放贷,而我的贷款审批通过后却迟迟不见下落,但毕竟购房合同里规定有付款日期,如何能确保房贷到手而无合同风险?

    答:目前房贷审批及发放周期确实明显延长,新房相对较易缓冲,但二手房交易中业主收款周期延长,则让买卖双方存在明显的产权转移风险。原本审批周期是35天,放款周期是十几天到一个月,现在审核、放款周期都有所延后。在签订购房合同前,买方就应当对贷款申请所出现的周期延长有所考虑,并添加贷款延期的附属条款。

    问:在申请贷款的过程中,因在2010年共出现连续4月的信用卡逾期欠款,银行决定拒绝给我发放贷款,请问有办法扭转局面吗?

    答:银行从未像如今这样对于资信审核“滴水不漏”,特别是对于个人信用记录的审核,成为银行规避房贷风险的重要依据之一。如果两年内连续逾期3个月,或累计逾期6次,将视为信用记录不合格。不良信用记录会在个人信用报告中披露最长两年,如果认定为恶意拖欠,披露期最长为7年。如果因信用不良导致房贷受阻,建议及早还清欠款,向银行说明情况,并开具相关证明;如果一家银行受阻,则建议多走走多看看,毕竟银行的信用认定标准还是存在细微差异,如要扭转房贷困局,可以一试。    记者 沈静