信贷紧缩形势下 如何确保房贷到位？

    问：我所购买的二手房（首套）价格170万元，评估价是163万元，准备申请30年期、110万元的贷款，按等额本息法进行还款，但为何只批下来82万元？我和妻子都在国企工作，月收入之和是税后1.05万元。

    答：从贷款额度看，这位购房者的贷款额度是房产价值的67.5%（未超出70%），属于合理范围，但从还款能力看，由于目前商业银行普遍将首套房利率提升至基准利率，而5年期以上基准利率为6.6%，30年期110万元贷款，等额本息月供将高达7025元，占家庭月收入的67%。而按照银行贷款规定，月还款额是不能超过月收入50%的，银行只能批下来80万元贷款。之所以将总贷款额调整至82万元，是因为该额度贷款月还款额为5237元，约为家庭月收入的50%，属于审核严格化后银行正常的房贷调整。

    问：我月收入为1万元，但由于部分收入发放现金，收入银行流水每月只有6000元左右，单位收入证明效力有效吗？

    答：单位收入证明虽然可以证明借款人近期收入情况，但由于存在一定的人为可控性，故不能完全真实体现该借款人的收入情况。银行审核收入资质时会以银行流水为主、收入证明为辅，如若两者出现较大差距，会以银行流水为主要依据。目前银行对借款人提供税单的要求也有所加强，这将会比收入证明具有更务实的使用效率。另外，如果借款人在每月收入情况堪忧的情况下，尽可能提供存款证明、有价债券等，作为还款能力考量的有效补充，在一定程度上能够提高你的贷款资质。

    问：我准备贷款购买一套民宅，这个小区建筑年代是1988年，产权明晰的住宅有贷款的“年岁”之分吗？

    答：房龄超过20年的房产往往由于建筑老化、产权期限骤减等因素，被视为抵押资质较差房产，一旦借款人发生还款危机，该房产的变现能力较弱，所以银行普遍对于20年期以上的住房贷款较为谨慎，这也是审核机制强化后目前房贷市场的普遍规则。但如果交易房产位于优质地段，具备较高的区域升值潜力，则20年期限可适度弱化。此外，银行普遍执行“房龄+贷款期限≤35年”的制度，如果房屋高龄，贷款期限将大打折扣。

    问：我和同事几乎是同时向两家银行申请房贷的，如今已经近两个月，对方早已放贷，而我的贷款审批通过后却迟迟不见下落，但毕竟购房合同里规定有付款日期，如何能确保房贷到手而无合同风险？

    答：目前房贷审批及发放周期确实明显延长，新房相对较易缓冲，但二手房交易中业主收款周期延长，则让买卖双方存在明显的产权转移风险。原本审批周期是3到5天，放款周期是十几天到一个月，现在审核、放款周期都有所延后。在签订购房合同前，买方就应当对贷款申请所出现的周期延长有所考虑，并添加贷款延期的附属条款。

    问：在申请贷款的过程中，因在2010年共出现连续4月的信用卡逾期欠款，银行决定拒绝给我发放贷款，请问有办法扭转局面吗？

    答：银行从未像如今这样对于资信审核“滴水不漏”，特别是对于个人信用记录的审核，成为银行规避房贷风险的重要依据之一。如果两年内连续逾期3个月，或累计逾期6次，将视为信用记录不合格。不良信用记录会在个人信用报告中披露最长两年，如果认定为恶意拖欠，披露期最长为7年。如果因信用不良导致房贷受阻，建议及早还清欠款，向银行说明情况，并开具相关证明；如果一家银行受阻，则建议多走走多看看，毕竟银行的信用认定标准还是存在细微差异，如要扭转房贷困局，可以一试。    记者 沈静