购房人不能因质量问题拒办房产证
基本案情 购房人贷款购买了某房地产公司一套房屋，开发商为购房人的房贷提供保证担保，同时购房人提供房屋作抵押，开发商的保证责任至购房人的房屋抵押登记办理完成之日结束。 后房屋具备了办理产权条件，开发商多次通知业主办理产权过户手续，但购房人因房屋存在质量问题，与开发商协商未果，不同意办理产权证。 双方就购房人是否可以房屋存在质量问题为由不履行办证义务展开争论。后开发商申请仲裁，要求购房人办理产权过户手续。 仲裁结果 购房人应当办理产权过户手续。 案件评析 在办理商品房按揭贷款过程中，存在着这样几个法律关系：一是购房人与开发商之间的商品房买卖关系；二是购房人与银行之间的借贷及抵押关系；三是开发商与银行、购房人之间的担保关系。其中，银行是债权人，购房人为债务人(又称被保证人)，开发商为保证人。 购房人向银行申请借款，将所购房屋在取得产权证以后抵押给银行；如果购房人未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押的房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。在按揭过程中，开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理正式抵押登记之前，开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是阶段性连带保证责任。如果没有开发商的担保，购房人很难取得贷款，而开发商的保证亦是有风险的，其在银行就整个贷款业务开立有专门的担保账户，购房人不办抵押登记，开发商的保证责任不能免除，其担保账户内的资金就不能使用，会给其经营造成很大负面影响。 办理产权手续既是房屋买卖双方的权利，也是双方的义务。购房人对房屋质量所提出的主张与开发商依据《借款合同》要求其办理产权证并非基于同一法律关系产生的纠纷，其不能以房屋质量有问题为由不去履行办理产权证的义务。 开发商对购房人的还款承担着保证责任，在办理产权的条件已经齐备、且开发商多次要求购房人履行义务的情况下，购房人不去办理产权过户手续客观上造成开发商经营上的损失，有悖诚实信用和公平原则，应在一定期限内尽快办理房屋产权手续和抵押登记手续。对于房屋存在的质量问题，购房人可以通过申请仲裁或向法院提起诉讼，要求开发商承担相应的违约责任。 |