购买“已购公房”注意事项

    答：按照现行规定，标准价房改房可选择两种补交费用的方式：

    （1）产权人在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。

    （2）产权人也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后，按照房改成本价的有关政策上市出售，即与成本价房改房的交易方式一样。

    问：按成本价购买、按标准价（优惠价）购买的已购公房，谁更有价格优势？

    答：按成本价、标准价（优惠价）购买的已购公房，在交易时，营业税、个税、契税、印花税等都是完全一致的，唯一的税费不同，体现在补交的土地向出让金上。按成本价购买的公房，交易时只需补交15.6元×建筑面积（1560元×建筑面积×1%）的土地出让金，而按标准价（优惠价）购买的公房，交易时需要补交15.6元×建筑面积×6%（1560元×建筑面积×6%）的土地出让金。所以，按成本价购买的公房，交易时价格更有优势。例如：一个建筑面积100平方米，价值260万元的房屋。如果此房是成本价已购公房，交易时的土地出让金只需交纳：15.6元×100=1560元；如果此房是标准价（优惠价）已购公房，交易时需缴纳土地出让金：15.6元×100×6=9360元，后者是前者的6倍。

    问：请给购房者一些签约前的建议？

    答：首先需了解产权可靠性。确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。其次确认登记的面积、使用期限。产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。央产交易时还要注意房产面积是否存在超标情况，如果超标，原业主是否已补交超标款。此外，还要注意原业主夫妻双方是否带房产证、身份证原件去房改办申请上市。（记者沈静）