房产新政下坐拥市值2000万的8套房何去何从

    A先生,32岁,无固定职业，已婚,妻34岁,育一女5岁，其妻每月税后1万元,房租4000元。目前持有股票市值约100万元,商品房7套,市值约2000万元(其中:1套价别墅双休日度假使用,1套人民广场日常使用,4套属最新投资尚未交房在世博园边，共50万元商贷，1套在出租),商铺1套,市值约70万元(一次性付款，尚未交房),钻石手表黄金家具约50万元,汽车约25万元，无保险,无存款。支出情况如下：房贷3000元(商贷50万元),吃用及保姆开支3000-5000元,女儿教育2000元,信用卡消费5000-10000元。

    理财问题

    1.A先生热衷于房产投资，但今年国家大力调控房地产市场，且8套中的5套为期房，2套为自用，2000万元总价的房产，租金收入只有4000元。

    2.财产总值较高，但房产占90%，股票5%，资产结构失衡。

    3.家庭每月收入14000元，支出主要依靠房产、股票的投资收益，前几年房市的暴涨掩盖了家庭收支倒挂的实际情况。

    4.A先生没有固定职业，从长远角度考虑，应首先考虑如何降低未来养老等方面的风险。

    本期理财师：浦发银行[14.15 0.35%] 理财经理 胡海敏

    理财师分析

    A先生通过房产投资积累了大笔的财富，但是资产类别单一，除了房产和股票以外没有任何投资规划，特别是在本人没有固定职业的情况下，保障方面也一片空白，A先生需要的是一个能够规避政策风险，实现家庭财富保值增值兼顾家庭长远发展的理财规划。

    由于A先生没有告知其8处房产的全部信息，我们按照房产的地段及性质对其价值进行了评估，A先生的家庭财务情况如右表。

    A先生家庭正处于成长期，房产占财产总值的90%，资产结构不合理；金融投资类种类过于单一，全仓股票，该资产结构受市场波动影响大，资产易大幅缩水。家庭每月现金呈入不敷出的状况，加上资产配置的单一，若发生资金急需状况，容易陷入尴尬境地。男主人在没有固定职业的情况下，没有配置任何家庭保险类产品，甚至连基本社保都没有缴纳，风险保障严重不足，亟待改善。但A先生资产总值高，可供规划的空间相当大。

    备注：理财方案仅供参考。理财方案没有最佳只有最适合，理财师希望A先生在化解流动性危机的前提下，理性投资，稳健规划，具体操作中通过调整结构，合理收支，增设保障机制，分散投资种类，实现保值增值。

    理财规划建议：

    1.调整理财思路，资产保值、增值预期回归理性

    伴随着高房价带来的一系列社会问题及金融风险，暴利炒房的时代已经终止，虽然从长远角度房价仍将上涨，但涨幅肯定会回归理性。因此首先要转变理财思维，科学的理财才能实现家庭财富的保值增值。

    2.调整资产结构、现金合理的配置，实现资产的保值增值

    建议客户将利用率较低的别墅挂牌出售。目前房产市场中，由于别墅具有一定稀缺性，受新政影响相对较小，出售后换得较大额现金流入。考虑客户贷款压力并不大，其余房产建议以租为主，毕竟我们庞大的人口基数，特有的消费观念及上海作为国际化大都市的独特魅力，不动产仍是老百姓对抗CPI最有效的武器。同时A先生在交房后将可获得一笔可观的出租收益。

    对于抛售别墅后获得的约600万现金(考虑到其房产价值本来就为评估价，实际操作中的手续费这里就不考虑在内了)，考虑客户全仓股票的现状及高风险投资习惯，建议该笔资金以“四三二一”方式对中高、中低、低风险理财产品及现金，进行配置：按每年5%收益计算，预计可获得30多万的收益。

    3.社会保障与商业保险结合提高家庭的抗风险能力

    保险保障方面，由于国家对社保有一定的缴费年限要求，满年限方可享受相应福利，首先应该主动缴纳“三金”。考虑客户投资房产较为拿手，建议可以缴纳公积金，如国家政策松动再度投资房产时，使用公积金贷款可以降低投资成本。商业险方面，建议以养老保险为主，配置一定意外险、医疗保险及健康险等。