房屋卖方违约，可以怎么做？

　　随着经济的发展，买房的人不少，房地产行业是持续升温的，虽然国家一直在出台相关政策来抑制房价的上升，但是效果所见是甚微的，而且在二手房买卖中，据调查，近期二手房市场业主反水现象高达50%，卖方违约不履行合同或者是违约加价现象遍地开花。那么当房屋卖方违约，可以怎么做呢？小编跟大家说说，请看下文：

　　一、首先，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同

　　双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

　　注意，此处所谓的“房屋买卖合同”，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同（所谓的“网签”），因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，故，只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同。

　　二、固定卖方违约的证据

　　固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。

　　1、哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务，不要给卖方留下买方违约的把柄。

　　2、房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，买方一定要固定催告的证据：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，注意在快递单上写明快递品名，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，比如发送短信给或打电话录音等。

　　3、如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了。

　　起诉，这时买方有两个选择，择一行使：

　　（1）要求继续履行；（2）要求解除合同并赔偿损失。

　　三、起诉要求继续履行

　　根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。”

　　实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，那该规定是包括哪些情形呢？

　　《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。

　　因此，在司法实践中，如果买房需要贷款买房的情况下，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。

　　而在买方能够全款清掉房款的情况下，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。

　　四、起诉要求解除合同并赔偿实际损失

　　1、 违约金和实际损失

　　一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

　　2、实际损失的确定

　　实际损失，在房屋买卖合同卖方违约的情况下，可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差价损失，因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

　　根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定，“对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

　　其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

　　一、双方协商确定的，从其约定；

　　二、双方不能协商确定的：

　　（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

　　（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。”

　　五、结语

　　综上所述，买方遭遇卖方因房价上涨而违约的情况，完全可以拿起法律的武器，只要双方签订的房屋买卖合同真实有效，就不仅仅是定金双倍返还这么简单了。还可以要求卖方继续履行合同的。

（责编：小清）