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楼市风向转变如何投资房产 街铺比商场铺更稳赚

2010-01-21 来源:广州日报 浏览次数:
    “楼市风向转变,不少以前一次性用三四百万元买豪宅的买家纷纷转买商铺了”,银行准备金率上调、国十一条出台、新政实行,一连串的住宅政策转变了楼市的投资风向标,房地产人士透露,目前广州市商铺的平均出租回报率为5%~6%之间,相比住宅平均3%左右的回报率来说更受欢迎。商铺已成为房地产投资市场新宠。投资商铺虽然回报更为稳定,但是资金门槛较高。

    商铺专家建议投资者,一定要用闲钱投资,并且根据自己的投资周期选择适合投资的板块:老城区仍有个别路段有总价数百万元的小面积商铺,而投资珠江新城商铺的投资者要计算好自己投资的周期,以获得较高的升值空间。

    据合富置业数据,近几个月,广州商铺价格已出现20%的明显涨幅。目前广州市商铺的平均出租回报率为5%~6%之间,相比住宅平均3%左右的回报率来说更受欢迎。

    仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示,特别是未来天河业态齐全,定位层次分明的各个商场的出现,将带动租赁市场的升级。

    美联物业商铺部法永能分析,目前商场铺供货量大幅增加,除了集中在天河城周边的新商场外,还有珠江新城、农林下路等板块的新铺;其二,广州零售商场主题定位成功的不多,因此对于商场铺的租赁市场有所担忧,认为在租客和消费群基本固定的情况下可能出现供过于求的现象。

    因此,法永能认为对于投资者来说,选择街铺将会更为稳妥。一般来说,商场铺的租价售价都受限于整体商铺的策划发展,而街铺更为独立,不依靠于商场品牌而更决定于所在地段和人流情况,受限制条件更少。

    投资市中心比较划算

    不过,法永能强调,有的投资者把投资眼光放到比较远离市区中心的板块,虽然价格较为便宜,但是限制了商铺升值的空间,而且回本期限相对更长。

    他建议还是集中在市中心,比如老城区传统商业区附近和一些成熟社区的小区铺。投资者最好选择自己熟悉的区域投资,并且最好选择有租约的商铺,但不要过分注重当下的租金回报率,一些投资回报率虽然仅为4%~5%,但是如果有长远升值潜力也可考虑。

    热点投资片区分析

    老城区投资策略

    代表板块:东川路、宝华路、十甫路、文明路

    投资金额:500万~600万元

    投资策略分析:在传统商业旺区周边还有一些有潜力的商街铺,虽然铺龄较长,但面积小,而且是少有的“吉铺”,如东川路、宝华路、十甫路、文明路上往往可以挖掘到面积为数十平方米的,租价为30000~50000元/月之间的铺位,总价一般为500万~600万元左右,租金回报率甚至可以达6%~7%之间。法永能还认为,相比新城区来说,老城区商铺的优势在于没有一手参考价,因此更有投资空间。

  半成熟城区投资策略

    代表板块:宝岗板块、南洲板块

    投资金额:500万元左右

    投资策略分析:江南西有望被打造成为步行街,旁边的宝岗大道也将从中受惠。目前宝岗大道的临街商铺价格在5万~6万元/平方米,出租回报率为5%~6%。合富置业高级营业经理廖楚涛表示,投资成熟商圈的临街铺面一方面可以获得稳定的回报。另一方面由于这些区域租赁旺盛,空置的时间也比较短。

    另一个被看好的是南洲-晓港板块,这一板块的特点也是周边新楼盘密集。而建设中的地铁二号线延长线将经过这一区域,在不久的将来将大力改善这一区域的交通状况。

    虽然该板块未来将有较多的新楼盘上市,但是这些楼盘的商铺都还没有进行发售,因此新增供应量相对有限,主要货源还是来自二手市场,均价从3万~5万元/平方米之间,面积从30~100平方米之间,投资门槛相对较低。

    新城区投资策略

    代表板块:珠江新城

    投资金额:至少1000万元

    投资策略分析:合富置业高级营业经理廖楚涛比较看好珠江新城,他认为,目前该区域的出租回报率虽然仅在2%~4%之间,但是作为广州市的CBD,其售价及租金上涨潜力明显。

    满堂红地产商铺部郭海波认为,目前珠江新城价格较高,出租回报率低,且可能面临空置风险。

    法永能认为,投资珠江新城考的是投资者的承受能力,因为目前有的商铺回报率仅为1%~2%,如果投资者将回报期设定为10年,或可获商铺升值的巨大回报。