房贷利率享受7折优惠 购房人提前还款不容易

    农行不允许一年内提前还款；招商银行三年内不能提前还，否则最高支付3%违约金

    年底，张先生经过一年的积攒加上年终奖，手头上有了几万元的积蓄，他想到了提前偿还部分房贷，这样可以少付一些利息。但是他了解到，今年提前还贷与往年略有不同。因为年初，很多购房人享受了银行的利率7折优惠，部分银行在批准利率7折优惠时，补充了附加条款，有的约定在一定时间内不允许提前还贷，有的约定如果提前还贷需要缴纳补偿金。针对北京各家银行的不同操作方式，记者进行了走访调查，希望给像张先生一样的购房者以借鉴。

    银行审批时间一般需5-10个工作日

    在走访了中国银行、工商银行、建设银行、农业银行和招商银行等十多家银行后，记者发现对于提前还款者每个银行各有操作尺度，即使同一家银行的不同支行操作也有细微不同。

    办理提前还贷手续时，银行一般要求借款人提前数日做出书面申请或电话预约，银行在收到借款人申请后要进行审批，一般需要5-10个工作日。

    各家银行对于提前还贷限制条件也有所不同，比如有的银行规定是还贷期超过一年后才能办理，有的银行规定提前还贷额需为1万的整数倍，个别银行还会视合同规定收取一定数额的违约金等。此外，个别银行还会对借款人的提前还贷次数进行限制，比如规定一年内还款次数仅限三次等，所以想办理提前还贷的借款人，一定要提前咨询贷款银行相关政策以做到心中有数。

    个别银行收取提前还款的违约金

    目前，对于享受了7折利率优惠的购房者，在办理提前还贷的手续时，个别银行对还贷者有一定限制，比如规定在一定期限内不能还款。农行规定了一年内不允许提前还款。交行则明确了，一年之内的贷款如果想要提前还贷，不可以部分还款只能一次全部还清。

    此外，有的银行还附加了收取违约金的条款。招商银行约定享受了7折优惠的房贷客户，不可以在三年内提前还款，否则会酌情按照3%的比例支付违约金。

    以赵女士为例，她在去年通过招商银行办理了贷款并购买了丰台区的一处房产，今年，她也享受了招商银行利率7折的优惠政策，如果她想提前偿还近100万元的房贷最多需要支付3万元的违约金。

    目前，提前还贷分为两种，一种是部分还清，一种是全部还清。全部还清，还需偿还当月的利息，然后剩下的部分一次性还清，不需支付利息。对于现在接受提前还贷的银行中，对部分还款的数额规定也是不尽相同，而且对各家楼盘的规定也不尽相同，对某些楼盘，建行这样规定，最低提前还贷额为所剩贷款总额的三分之一，提前还贷为每年一次；相比之下，中国银行等银行就比较宽松，提前还贷次数不限。

　　■ 案例解答

    不能提前还款者无法办转按揭

    冯先生2006年在农业银行办理了房贷业务，购买了朝阳区一处房产，今年年初办理了利率7折的优惠业务，并签署了相关协议。最近，他想要升级置业，将这套房产卖掉，买套更大的房子，但是他看到与银行签署的协议上约定了一年内不可以提前还款，他想知道，这样的情况下能否卖房并且办理转按揭贷款？

    解答：“伟嘉安捷”专业按揭顾问指出，二手房交易中的转按揭，通常由买家出资将房贷垫付还清，然后再以房屋作为抵押向银行申请按揭贷款，将贷款转移到买房人头上。对于冯先生这样的情况，由于与银行约定在一定的时间内不可以提前还款，则无法办理转按揭，不能卖房，所以张先生只能等到约定限制的时间过去后，才可以买卖房屋。

    利率优惠如取消每月多付182元

    刘女士现在有40万元贷款额的20年等额本息房贷，如果明年利率优惠取消，有可能恢复到原来的利率优惠8.5折。年底她会有一笔钱进账，她想知道提前还贷是否合适？

    解答：“伟嘉安捷”专家建议借款人，提前还贷年底前无需恐慌。一方面，2010年很有可能延续今年宽松的货币政策，所以借款人不必急于提前还贷。即便明年首套房利率优惠由7折恢复到原来的8.5折，那么以刘女士的情况计算，原来享受房贷7折利率的借款人每月月供增加额仅为182.87元，不会对借款人造成太大压力。再者，2009年经济回暖后，股票、基金及其他各种理财产品的收益率均较高，借款人不妨将手中流动资金投向其他项目，以实现分散投资、扩大理财的目的。

    ■ 小贴士

    公积金提前还贷指令应及时取消

    “伟嘉安捷”专业按揭顾问指出，住房公积金提前还款较为简单，不论是市管公积金还是国管公积金在提前还款时都是“自由还款”。具体流程为，借款人办理完住房公积金贷款后手中都会有一张住房公积金的存储卡，然后通过此卡偿还每月的银行贷款。

    公积金提前还款没有商业贷款那样复杂，部分提前还贷的，借款人直接通过电话语音系统自动设置部分提前还款金额即可。一次性全部偿还清的，借款人需要到住房公积金管理中心办理，带上本人身份证到住房公积金管理中心申请预约，公积金管理中心会根据借款人要求以及公积金存储卡的开户银行政策为借款人逐一办理，一般预约时间短则几天之内，长则不会超过一个月。

    虽然住房公积金的提前还款方式较为简单、便捷，但却需要注意一个问题。完成本月提前还贷的同时需取消提前还贷指令，假设还款人这个月设置完提前还贷后未取消这个“指令”（可以通过电话取消“指令”），那么下个月的还款总金额仍然会和这个月等同，如果其公积金存储卡上的余额不够的话，还款人就要被认定为逾期一次，也就是说会在他的个人信用报告上“摸黑”一笔。借款人应该仔细注意这一细小环节。（李宛霖）