市住宅小区物业管理办公室主任鞠春文就国务院新修订的《物业管理条例》答记者问 为了规范小区物业管理活动，切实维护广大业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，中华人民共和国国务院令第504号，公布了《国务院关于修改(物业管理条例)的决定》。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，对《物业管理条例》中的多处内容进行了修改和删除。并已于2007年10月1日起施行。近日，本报记者专访了市住宅小区物业管理办公室主任鞠春文。 记者：新物业管理条例有哪些修改?
鞠春文：第一，物业由“管理”到“服务”。 修改条文：根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。 释义：物业公司在管理权方面并没有那么大的权利，执法权仍在公安、城管等职能部门通过现在《物业管理条例》修改后，就可以让物业公司更专注于服务，定位也就更加明确了。委托合同改为服务合同，物业服务就是按合同履责。业主和物业公司是平等的民事主体。 第二，基层政府有了管理权。 修改条文：增加“也可以由街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。 释义：原来的业主大会产生是在行业主管部门指导下，这一次加入了基层人民政府。由行业管理，变成了行业和基层政府共同管理。行业主要从行政立法、规章条例等这些进行管理，基层人民政府主要从和谐建设方面考虑。基层政府参与了物业管理，把物业管理融入到了政府基层管理中去，这是建设和谐社会的需要，这也是政府将来发展的方向。业主可以找街道办事处，业主也可以找同一级的乡镇人民政府。 第三，业主决定投票权的变化。 修改条文：将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建 . 重建建筑物及其附属设施”这两项事项作决定时，“应当经专育部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意”。 释义：原来是2/3的业主可以决定小区更大的事务，现在必须加上专用面积过半和人数过半。这里面得具备两个条件：第一，专有权的面积超过了一半。第二，专有权面积的人数也超过一半了。具备这两个条件，才形成一个业主大会。规定得更加严格。 第四、业主通过起诉可撤销业委会决定 修改条文：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定损害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 释义：以往，一旦具体决定通过业委会或者业主大会，业主就没有权利改变。当业委会作出的决定不合理时，业主该怎么办?修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这样做，更有利于保护个人权益。 第五，将“业主公约”修改为“管理规约”。 修改条文：根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。 释义：改成“管理规约”以后范围更广一些，把原来的规定变成了开发商、业主、物业公司共同参与、管理小区的规定，这个范围比原来的规定更广一些。 记者：什么是物业和物业管理?什么是前期物业管理?什么是业主?
鞠春文：物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施相场地。 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务台同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 前期物业管理，是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业按照物业服务合同约定，对房星及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 业主是房屋产权的所有者。业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，具有维护个人和公共的共同利益的责压，遵守公共利益和社会责任的义务。
记者：业主在物业管理活动中有哪些权利和义务?
鞠春文：《条例》规定业主在物业管理活动中享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； (四)参加业主大会会议，行使投票权； (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权； (六)监督业主委员会的工作； (七)监督物业服务企业履行物业服务合同； (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； (十)法律、法规规定的其他权力． 同时规定业主在物业管理活动中必须履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 记者：业主大会如何成立?业主大会会议有哪些形式?业主大会议事规则的内容有哪些?
鞠春文：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 记者：哪些事情由业主来共同决定?如何决定?
鞠春文：下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则； (二)制定和修改管理规约； (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； (四)选聘和解聘物业服务企业； (五)筹集和使用专项维修资金； (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。通过业主大会决定。第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 记者：什么是管理规约、临时管理规约?
鞠春文：管理规约：对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。 临时管理规约：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买爱人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 记者：业主委员会有哪些职责?
鞠春文：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； (四)监督管理规约的实施； (五)业主大会赋予的其他职责。 记者：建设单位在前期物业管理活动中承担哪些责任?
鞠春文：(一)建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并应在物业销售前向物业买受人明示，予以说明。 (二)主宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业。 (三)建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。 (四)建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业服务企业移交竣工总平面图等资料。 (五)应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 (六)应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 记者：物业管理用房归谁所有?如何使用?
鞠春文：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和资料交还给业主委员会。 物业管理用房用于物业管理服务活动和业主委员会的活动。
记者：物业服务企业一般承担的服务内容是什么?
鞠春文：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。一般承担的服务内容是： (一)物业共用部位的维修、养护和管理； (二)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理； (三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； (四)公共绿化的养护和管理； (五)车辆停放管理； (六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； (七)装饰装修管理服务； (八)物业档案资料管理。 记者：物业的服务费用如何确定?有哪些形式?费用由谁交纳?不缴物业服务费应承担哪些法律责任?
鞠春文：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定服务费用。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负责交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服费用由建设单位交纳。 违反物业服务合同约定，业主拍逾期不交纳物业服务费用的，业主委预员会应当督促其限期交纳；逾期仍不乏纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 记者：物业管理区域内公共建筑公共设施的养护责任由谁来承担？
鞠春文：物业管理区域内按照赳规划建设的，公共建筑和共用设施养责任，保修期内由建设单位承担，保修期外由业主共同承担。 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任。相关单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 记者：物业管理区域内发生安全事故，物业服务企业应承担什么责任?对物业服务企业保安人员有何要求?
鞠春文：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好求助工作。 物业服务企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任应当根据物业服务台同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的的法律责任。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责不得侵害公民的合法权益。 记者：在物业管理理区域内发生违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为时如何处置?
鞠春文：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和伺用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告时，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 记者：小区室内装修有哪些期定，住户可否擅自改变室内房屋结构?
鞠春文：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： (1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； (2)将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间； (3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； (4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； (5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。住户不能擅自改变室内房屋结构。 |
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