物业管理宣传手册

1、什么是物业和物业管理？什么是前期物业管理？什么是业主？

    物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。

    物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

    前期物业管理，是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

    业主是房屋产权的所有者。业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，具有维护个人和公共的共同利益的责任，遵守公共利益和社会责任的义务。

2、业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？

《条例》规定业主在物业管理活动中享有下列权利：

    （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

    同时规定业主在物业管理活动中必须履行下列义务：

    （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

3、在住宅小区内，业主不得有哪些行为？

在物业范围内，不得有下列行为：

（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等共用部位、共用设施及公共场所（地）；

（4）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、供暖、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

（5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；

（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等；

（7）践踏、占用绿化用地，损坏、涂划园林建筑小品；

（8）影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；

（9）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音；

（10）利用房屋进行危害公共利益或其它不道德的行为；

（11）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。

4、业主大会如何成立？业主大会会议有哪些形式？业主大会议事规则的内容有哪些？

    同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

    业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

5、哪些事情由业主来共同决定？如何决定？

    下列事项由业主共同决定：

    （一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    通过业主大会决定。第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

6、什么是管理规约、临时管理规约？

    管理规约：对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

    临时管理规约：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

    建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

7、业主委员会有哪些职责？

    业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

8、建设单位在前期物业管理活动中承担哪些责任？

    （一）建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并应在物业销售前向物业买受人明示，予以说明。

    （二）住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业。

    （三）建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

    （四）建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业服务企业移交竣工总平面图等资料。

    （五）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

    （六）应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

9、物业管理用房归谁所有？如何使用？

    物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

    物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和资料交还给业主委员会。

　　物业管理用房用于物业管理服务活动和业主委员会的活动。