特别的房贷给特别的你 楼市新政中理财技巧

    提高资金利用率

    很多的购房者也想多留些钱以备不时之需，可每次用贷款计算器算过之后，又打起了退堂鼓。

    以张鹏飞所购的150万房产计算，公积金贷款的最高额104万元，期限为30年，贷款后共付款为246万元，比全额贷款多付了将近100万元。

    全额付款相当于节省了100万元，这实打实的数字让不少购房者都觉得值。可是李建学告诉张鹏飞，真正把房产当成投资的人不是这个算法。

    以购入房产的第10年计算，假设原价150万元的房产涨至300万元。若全额付款，此时支出为150万元；但以30年公积金等额本息贷款计算，共支出113.2万元（150万元-104万元+5600×12×10）。

    从投资的角度来算，前者投入150万元，收益为150万元（300万元-150万元），后者投入113.2万元，收益为186.8万元。哪种投资效益高立见分晓。

    李建学说，此种计算的前提是对房地产业长期升值的趋势预测。“房价随着工资的涨跌同向运行。城镇居民工资水平的提高和中国城市化进程的发展，使得核心城市房价上升的长期趋势无法扭转。”

    CPI缓解未来还款压力

    李建学说，在之前的计算中，还忽略了一项很重要的参考因素，那就是时间成本。“30年前有1万元钱叫万元户，满大街没几个人能担得起这样的称号；可到了现在，百万千万的富翁成堆论。可见通货膨胀的力量有多强大。”

    李建学告诉张鹏飞，CPI在未来体现在生活中的两个方面，“一个是你的工资越来越高了，当然，这不排除升迁加薪，但也有很大程度来源于CPI的刺激；二是现金购买力下降。100元钱到几十年后也许只够买个烧饼。这两点都为今后的按揭还款缓冲了压力，在十年后，每月6000多元的还款额也许还不到你一个人薪水的十分之一，也就顶得上几顿饭钱。”

    分期贷款30年的还款总额虽比全额付款要多付100多万元，倘若平均通胀率高于当期的贷款利率，则实际购买能力将低于全额付款支付方式。

    从另一角度讲，如果今天贷款人能够找到一种平均收益超过4.86％的理财产品进行长期投资，就相当于拿银行的钱为自己做投资，赚取收益差额。而且从二三十年的长期跨度来看，5％的平均收益率并非像想象中那么难以达到，比如股票型基金，如果经济大环境保持向好趋势，完全可以反映到股价的长期走势中。

    延伸探讨

    适合的房贷才是最好的

    李建学说，尽管很多年轻人适合前面低首付、期限长的房贷方式，但仍有些人并不适用。例如，中老年购房者，面临收入下降的处境，不宜为退休生活增加负担，适宜选择高首付的等额本金还款方式。

    至于那些保守和缺乏其他投资途径的购房者，这些人有钱就放在银行，所收获的低存款利率显然抵不上贷款利率，还不如早早还清贷款落个心里踏实。

    总之，购房人要根据自身情况，选择最适合自己的购房策略。争取达到买房理财两手抓、两手都要硬的最高境界。 （朱慧宁）