百万房产组合贷变全额公积金贷 每月少还两百多

    在公积金贷款上限未调高以前，大多数90平米以上房产由于总价太高超出公积金贷款上限只能做商贷，而当前商业贷款购买90平米以上住房的政策又相对较为严苛：首付需至少达到3成，并且实行最低0.85倍的优惠利率，持有成本和利息要远远高于公积金贷款；而购买第二套房则成本更高，首付比例40%，利率为基准利率的1.1倍。

    因此，此次公积金贷款最高额度上调后，将令不少90平米以上房产购买者获得全额公积金资格，这直接促使90平米以上二手房公积金贷款成交量上涨。

    此外，在北京住房公积金管理中心宣布公积金贷款额度从60万元调到80万元之前，10月22日，央行、财政部等部门还对五年期以上公积金贷款利率由4.86%调整为4.59%，下调0.27个百分点。两项政策利好作用之下，普通购房者究竟能省多少钱呢？以下就以一套总价100万、贷款八成、贷款期限20年等额本息还款为例来说明。

　　■ 案例解答

    【关键词】公积金转商贷

    刘先生：我于今年9月买了一套房，现已办完贷款手续，采用的是商贷方式。公积金政策变化后，我的情况可以贷到80万元。请问我能否将商贷改为公积金贷款？

    解答：公积金贷款与商业贷款的资金主体、对象、利率、审核、担保等方面存在很大差异，因此贷款一旦发放，债权转让会存在诸多问题。一般来讲，商贷无法改为公积金贷款。

    从贷款担保方式上讲，借款人办理商业贷款时采用的担保方式为抵押加开发商阶段性连带责任保证担保，而公积金贷款的担保方式一般是采用北京市住房贷款担保中心连带责任保证担保，两种贷款担保方式的不同使商业贷款与公积金贷款无法衔接。而从贷款抵押物角度来说，公积金贷款对抵押物的价值、合法性等方面要进行评估，商业贷款的抵押物情况不一定能够符合公积金贷款的抵押物评估标准。对于已设定抵押登记的贷款，抵押权人的变更还要看房地产主管部门能否进行操作。

    崔女士：有关材料表明：申请公积金贷款需以家庭为单位，我还没结婚，能否和我母亲一起申请公积金贷款？

    解答：申请住房公积金贷款可以家庭为单位，但必须是夫妇双方为单位申请同一笔贷款，而不能是母女或兄弟共同申请；如果是没有结婚的单身人群，个人可以单独申请住房公积金。

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    公积金贷VS组合贷 月还款额减少260.08元

    在额度上限提高前，购买100万房产需要进行组合贷款，其中60万的公积金贷款执行4.86%利率，20万商贷执行基准利率6.12%的0.85倍优惠利率，即5.20%利率。按此计算，100万房产的月还款额为5360.22元，利息支出为486453.27元。

    公积金贷款额度上调之后，购买100万房产可以选择80万元公积金贷款，由于10月22日的新政将五年期以上公积金贷款利率由4.86%调整为4.59%，那么100万房产月还款额为5100.14元，利息支出为424034.60元。两相对比可以看出，100万房产的月还款额减少了260.08元，利息支出减少了62418.67元。

    公积金贷VS商贷 利息成本省近30万元

    由于组合贷手续相对繁琐，不少需要贷款60万以上的人多选择商贷。自从公积金贷款额度上调之后，贷款80万元可全额选择公积金贷款。选择公积金贷款能比商贷省多少钱呢？经过测算显示，降息后的公积金贷款月还款额比商贷月还款最高节省1198.65元，利息成本节省287677.33元（成本对比详见附表2）。

    链家地产市场研发中心认为，在商贷梯级利率的对比之下，降息后的公积金贷款优势更加明显，尤其对于购买第二套房的人而言，第一套商贷第二套公积金贷款仍可享受低息，比再次商贷可节省利息成本近一倍左右。（李宛霖 杨娟娟 许英剑）