楼市十年起落大轮回 购房者现在“出手”合适吗？

    文前提要：10月22日的房产新政出台后，对于楼市后市的走向无疑成为了大家关注的焦点。

    其实，这是一个10年的大轮回，如果我们现在能梳理一下这10年来市场变化的脉络，也能够对楼市未来趋势的判断有更为清晰的认识。

    10年间的大轮回

    “房地产的调控转向了！”当胡斌在10月22日听到财政部针对房地产推出的一系列措施之后，他不由得有些感慨万千：“10年，这真是一个大轮回啊！”胡斌今年刚好40岁，10年前30岁的他拥有了自己的第一套房子，而10年来他也见证了房地产市场的起起落落。而对于新近出台的政策他这样评论道：“现在又出台了鼓励购房的政策，想想10年前，真是终点又回到了起点。”

    胡斌的话是没有错的，10年前的1998年，那一年可以说是房地产市场的一个转折点，从那一年开始一系列鼓励购房的政策逐步推出，从而也使楼市慢慢地从萧条走向了繁荣。历史总是这样惊人地相似，1997年，一场席卷东南亚的金融危机让中国的经济蒙上了阴影，而从2007年开始的美国“次贷危机”在当前也是愈演愈烈。有许多学者认为，目前宏观经济面临的境遇和1998年高度相似：外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出口环境恶化；内有大批企业倒闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺激内需无疑成了当务之急，而房地产无疑又再次担当了这样的重任。

    10年，在经济发展的历史长河中可能只是弹指一挥间，但近10年来房地产市场的政策变幻却是令人难忘的，在这里我们如果能够梳理一下10年中政策变动的脉络，或许也能对未来市场的发展有一个更为清晰的认识。1998年10月7日，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其核心内容就是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，由此许多人的住房轨迹就此发生了根本性的改变。而为了进一步鼓励购房，各地都相继推出了一系列措施，比如上海推出了购房退税的政策，杭州则出台了鼓励购买高层住宅的政策的。由此之后，中国的楼市慢慢进入了上升通道，而北京和上海这两座城市则成了“领头羊”。而以2003年8月12日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》为标志，房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。终于在2005年3月2日，《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)的出台让不少城市的房价上涨暂时有所收敛。而2007年许多城市房价的再次“疯涨”终于让有关方面出台了“二套房贷”等极为严厉的政策，最终使得市场在2008年金融风暴的作用下开始掉头向下。

    在这10年来的发展过程中，我们可以明显地感到市场有这样的一些特点：一是房价整体上涨较快；二是调控政策的力度是“愈演愈烈”，从税收、贷款等各个层面进行了限制，最后终于在2008年恢复了“原状”。

    市场环境迥然不同

    2008和1998，从终点又回到起点，同样是针对房地产市场的鼓励政策，这两个时点的市场环境已经发生了很大的变化。

    一是房价已发生翻天覆地的变化，1998年由于刚刚开始从住房实物分配向市场化的转化，所以房价总体水平还不高，而2008年的楼市经过10年来的发展，整体房价已经到了一个较高的水平，“高房价”在现时已经成了全社会关注的一个焦点；二是房产投资理念已经深入人心，1998年时很少有人会把房产作为一种投资手段，而今天在城市的街头巷尾，我们都可以听到人们关于房产投资技巧的讨论；三是政策的导向发生了变化，1998年“货币化”是房地产市场发展的一条主线，而在当前房价高涨的情况下，如何让人人拥有居住的权利却是政策的又一个着力点；四是房地产市场的格局也有了很大不同，除了北京、上海和广州等一线城市之外，不少二三线城市的房地产市场也已经非常活跃；五是所处的经济环境大不一样，目前中国经济已经更多地融入到了世界一体化的大环境中去，房地产市场也将会受制于整体经济环境的波动；六是当前市场面临着更为复杂多变的因素的影响，如人民币升值、海外热钱等等。

    由此我们可以看出，虽然政策走出了一个“鼓励——调控——打压——鼓励”的大轮回，但此一时彼一时，目前政策的着力点已经发生了很大变化。而反过来，正因为我们了解了房地产市场10年来政策变化的脉络，却也可以让我们对未来市场的判断有了更多的“底气”。