投资酒店式公寓 五大隐性成本需注意

    近期，随着北京奥运的临近，不少开发商也借助奥运概念进行炒作，北京有些酒店式公寓的开发商打出一年15%-18%的高投资回报率，吸引了众多投资人士的眼球，那么，如何正确看待酒店式公寓的投资回报率呢？事实上真有这么高的投资回报率吗？而来自北京房屋租赁市场的统计数字却显示出，15%-18%这样高的回报率是不符合现在的市场情况的，开发商打出的高投资回报率，却往往忽略了一些业主必须担负的隐性成本，“我爱我家”的专业顾问给记者的市场分析显示，目前北京市酒店式公寓实际的年投资回报率也就是在5%-6%之间。

    酒店式公寓在开始销售时，开发商给出的房屋单价以及房屋总价款里面并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个税费的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋维修基金是收楼价的2%。这两个比较大的成本开发商是不会计算在投资回报率里面的，但是契税和公共维修基金却是业主买房不可回避的两个重要投资成本。

    隐性成本二：租金价格的折扣

    采访中记者了解到，一些酒店式公寓的开发商在计算投资回报率时，一般就是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。比如，北京东二环附近有一个酒店式公寓项目，销售价格在25000元/平方米，以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月就会有24000元的收益，但我们知道，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元-500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。

    隐性成本三：物业费、取暖费等其他费用

    针对投资酒店式公寓而言，在计算投资回报率时，还要把未来若干年的物业费和取暖费等诸多费用都需要考虑进去，而这些往往是投资者在投资初期容易忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高，并且呈逐年增加的态势，而且有经验的投资者都知道，这些费用是很难转嫁给承租人的。从这点来看，开发商打出的每年15%-18%的高投资回报率显然没有考虑到这些日后投资者面对的诸多成本投资。

    隐性成本四：房屋空置期

    记者从“我爱我家”获得的数据显示出，目前北京市酒店客房的年平均入住率在70%-80%左右，往往在每年冬季供暖季后就进入了传统的淡季，而一般的普通住宅平均每年也会有45天左右的空置期，但是酒店式公寓的空置期却会比较长，投资者最好每年控制在2个月的时间内，这往往是很多投资人士忽略的问题。

    隐性成本五：中介费

    投资人在投资酒店式公寓项目后，还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果自己寻找租户需要耗费极大的精力和物力，所以往往把房子委托给中介代理，而这就需要向代理中介交纳一定额度的中介费，这笔费用大约是一年租约的一个月租金，而且目前由业主担负的情况比较多，很难转嫁到租户身上，这些费用也是投资人士不能忽视的隐性成本。 （徐曼）