专家支招：“五一”小长假帮您快速“淘房”
据“链家地产”报道，今年是法定假期制度改革第一年，“五一”假期由以前的七天黄金周缩短为三天，但是利用五一期间看房的传统依然存在，4月末不少消费者表示计划在五一期间看房。“链家地产”市场研发中心认为，和往年相比，今年五一假期缩短后，消费者看房较往年相比时间不太充裕，因此提前作好相关准备是非常必要的，在此，“链家地产”市场研发中心特针对当下市场上的各种房产类型作出分析对比，为消费者提供合理、专业的置业建议： 低价位之选：限价房、经济适用房 作为北京市的两种保障性住房，限价房和经济适用房比同类型同区域商品房价格要低，并且两者都是面向一定的收入人群，因此两者有一定的可比性，“链家地产”市场研发中心分析，这两种保障性住房主要有以下几大差异： 首先，针对的人群不同，限价房面对北京市中低收入人群，以三口之家为例，年家庭收入在8.8万元以下、家庭固定资产在57万元以下可以申请限价房；而经济适用房是面对北京市低收入家庭，同样以三口之家为例，年家庭收入要在4.53万元以下才可以申请，面向的群体收入更低； 其次，户型不同。目前上市交易的二手经济适用房中户型种类较多，其中不乏有大面积、多户型的房屋设计，而限价房根据政策规定，套型建筑面积全部为90平方米以下，现在市场上二手经济适用房住宅类型可选性更强； 第三，未来转手交易的限制不同。根据4月8日最近的政策规定，未满五年的经济适用房和限价房均不得上市交易，对于经济适用房而言，5年之后再上市交易时，4月8日后签订合同的需按原购价与出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交价款；4月8日前签订合同的则按上市成交价的10%补交综合地价款；而对于限价房而言，5年之后可以按照同地段普通商品住房价格和限价房价格差的35%缴纳土地收益后转让；在此，“链家地产”市场研发中心提醒消费者，并不是所有的人都适合购买限价房或经济适用房，其中有两大原因：一是政策规定了这两种保障性住房有其固定的售卖人群，消费者在持币期待的同时，应该首先了解这些硬性规定，反观自身是否符合相关的条件，避免不必要的麻烦；二是由于限价房多处在在建阶段，最早的一批西三旗限价房要在今年年底开始销售，具体的审批工作要下个月才能开展；但是五年外的经济适用房在市场有一定的供应量，另外加上其户型、价位的优势，“链家地产”市场研发中心建议，消费者不妨关注一下二手经济适用房，可以尽快实现置业意愿。 过渡性房产之选：已购公房、央产房 已购公房和央产房在我市存量房市场上一直占有非常重要的地位，据“链家地产”统计资料显示，已购公房和央产房原来多是我市政府机构、事业单位职工住房，由于这两种房产建设年代在八、九十年代，地理位置多居于繁华的市中心，交通比较便利。据“链家地产”市场研发中心分析，已购公房和央产房具有以下三个特点： 首先，已购公房和央产房地理位置非常优越，位于市政配套设施比较完备的市区，多在四环以内交通便利、商圈成熟的区域； 其次，已购公房和央产房多为小户型，单价高但总价低。据“链家地产”统计资料显示，4月份挂牌交易的已购公房和央产房以面积在50-70平米的小户型居多，比例占到63.8%左右，总价基本在70-90万之间； 第三，性价比较高，便利的交通、成熟的居住区相对较低的售价，使得这两种房产类型性价比较高； 鉴于已购公房和央产房以上三个特点，“链家地产”市场研发中心指出，已购公房和央产房作为过渡性房产类型，适合有投资意向和首次置业的消费者。首先，已购公房和央产房的持有成本低，比如物业费相对低廉，长期持有不会增加额外负担；其次，便利的交通以及成熟的居住、商业环境，房产租售市场活跃，使得已购公房和央产房出租、出售机率高，空置期短，投资回报快；第三，已购公房和央产房普遍的小户型、低总价，使得购房者负担小，适合首次置业的消费群体。 舒适性房产之选：二手商品房、尾房 二手商品房是指房屋产权证经过一次交易后再次上市交易的商品房，一般这种商品房建设年代较晚，房型较新，舒适度高，房价较商品房便宜，据“链家地产”统计数字显示，二手商品房已经成为我市存量房交易市场的主力。尾房作为新开楼盘所剩余的房屋，严格说来是一手现房，而且整体周边配套随着同栋房屋的出售已经趋于完善，甚至不乏有遗漏的“精品尾房”，另外据“链家地产”统计数字显示，我市4月份区域尾盘单价比期房低6%以上，具有较高的性价比。对于二手商品房与尾房，“链家地产”市场研发中心有不同的消费支招： 二手商品房适应面广泛，优势明显，户型合理，交通便利，生活设施齐备，对购房者而言，所见即所得，风险小；在价格方面，据“链家地产”统计数字显示，2008年第一季度京城11个行政区二手商品房单价为9567元/平方米左右，与目前在售的一手商品房相比有一定的价格优势。“链家地产”市场研发中心指出，由于在总价方面的优势，满足同等户型需求二手房要比新房更受消费者青睐，尤其以置业升级为目的的中青年消费者为主。“链家地产”市场研发中心认为，较新的房源，便利的交通，被普遍看好的升值潜力，使得二手商品房投资、自住两相宜。 关于尾房，“链家地产”市场研发中心认为，尾房投资存在两大优势，其一是现房优势，由于尾房是现房，社区大环境已经成熟、物业管理较为完善、房屋的真实情况一目了然；其二是价格优势。尾房是开发商或者债权人急于变现的房产，一般情况下比同区域的商品有10-20%的价格优势。最后，“链家地产”市场研发中心提醒消费者，尾房的消费重在综合衡量多方面的现实因素，既客观评价其存在的劣势，又要肯定其高性价比，做出合理消费决定。 |