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卖房人反悔 购房者获高额差价赔偿

2008-03-21 来源:京华时报 浏览次数:
    2007年7月,北京市民刘女士交纳了40万元的定金,通过中介公司向祁女士购买了一套房屋。然而,交完定金半年多后,房主祁女士发现楼市价格飞涨,于是以中介公司欺诈、房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房,并主张房屋买卖合同无效。为此,刘女士将祁女士告上法院,要求继续履约或高额赔偿。 

    2008年2月初,朝阳法院经过审理对该案作出判决。根据判决,双方房屋买卖合同解除,房主祁女士不但要双倍返还刘女士购房定金共计80万元,还要赔偿她高达50余万元的房屋差价损失。

    高额差价的判赔依据

    卖房人祁女士反悔一案中,法院判决认为,根据合同法第113条的规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。该案中,房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额,应视为合同履行后,刘女士享有的可得利益。

    针对房屋的现价值,法院向北京市价格认证中心进行了调查咨询。他们答复的结果是,当地同类型房屋的市场价是每平方米1.7万元到2.2万元。法院采纳了每平方米2万元的中间价格,并以此计算出房屋的总价,再减去合同约定的428万元的成交价,得出的差价是90余万元。因考虑到法院同时判决双倍返还定金,刘女士已从中得到了40万元的经济补偿,因此法院从90余万元的差价中又减去了这40万,最终得出了50余万元的赔偿款。

  卖房人反悔的几种手段

    看到房价上涨后,一些卖房人开始要求买房人加价。加价不成时,有些人便开始采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效。

    比如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情,或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权。有的房主则以拒收房款等方式,制造买房人延期付款,再主张其违约,要求解除合同;有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。

    在此情况下,对买房人进行差价赔偿,一定程度上可以达到遏制恶意违约的效果。

  法院支持差价的原因

    该案审判长姜春玲表示,法院之所以支持差价损失的赔偿,目的是为了让守约方受损的利益得到弥补,使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。

    目前房价可以说是暴涨,房子升值带来的利益应该由谁来享受?应该由守约方、诚信方来享有。法院处理这种案件时遵循的基本原则是,不能让毁约方通过他的毁约行为获利,同时也不能让守约方因守约而受到损失。希望通过法院的审判,能够对双方的交易行为起到一个引导的作用。

    诚信原则是民事合同的帝王条款。法院要保护善意守约方的合法利益。守约方的实际损失有多大,法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。守约方的实际损失也就是房屋的差价损失。

    未取得产权证的房子能否出售

    按照《城市房地产管理法》第38条的规定,没有取得产权证的房子不能买卖。在刘女士一案中,祁女士正是以此为由主张房屋买卖合同无效。而这一条款更成为许多房主反悔时的挡箭牌。

    《城市房地产管理法》是一种行政管理性的规范,并不是民事上的禁止性规范,何况它还有一些补充性的条款。因此,只要是合法取得的房屋,即便尚未取得产权证,也不影响合同的效力。

    法院认定合同有效,通常符合三个条件即可:第一,当事人出于自愿;第二,是当事人的真实意思表示;第三,不违反法律法规的强制性规定。

    如何确定房屋的现价值

    在计算房屋差价时,房屋现价值的多少很关键,但双方当事人对这一点的认识往往相差甚远。

    法庭在确定房屋现价值的时候,首先会让双方当事人进行合议,由原告方提出一个价格,如果被告方也认可的话,法庭便可以以合议结果作为依据。

    如果双方合议不成,法院可以向有关机构进行调查咨询,也可以委托有关部门进行鉴定。如果对于咨询的结果双方当事人有疑义,法院还可以进一步补充。在双方都认定的情况下,法院可以认可这份证据。如果当事人还不满意,可以依照鉴定程序,由双方共同选择一个鉴定机构,进行鉴定,最终确定一个合理的价格。(赵丽萍)