置业顾问：欲买新房 旧房是租还是卖？

    案例

    现有住房调新房

  王达28岁，是一名医药公司的销售代表，月工资6000元，全年约有各种花红及奖金3万元。妻子邱梅是一位公务员，月收入5000元，年底双薪，夫妻打算2年后为家里添个新丁。

    王达夫妇现居住房为75平方米两房一厅的旺区二手楼，现月供2314元，目前该房市价50万元，月租2500元。两人有现金1万元、股票8万元，邱梅全额社保、补充养老保险及补充医疗保险齐备，而王达只有普通社会保险。

    王达夫妇打算2年后将邱梅父母从老家接到广州，帮忙带小孩，到时须置换一套更大的三房或四房居室，最少要80万元。

    分析

    开支较大，投资风险性高

    中行理财师徐星艳认为，目前王达家庭现金类流动资产仅能满足1个月开支需要，明显低于3个月的最低标准，难应付突发性财务风险，建议增加应急金，将2万元股票及现金1万元均转为货币基金。另外，两人日常开支较大，建议将生活开支控制在每月2000元以内，娱乐开支各控制在1000元以内。

    目前，两人无任何商业保险，特别是王达连社保额度都不充分，可先为王达购买一份包括意外、医疗、人寿险的综合保险，20年期每年缴6000元左右，待资金充裕时再为两人补充健康及养老保险。从投资情况来看，王达全部投资金为股票，风险较高，在没有时间及较好投资技能的情况下，建议将其余6万元股票转为历史业绩较好的股票型基金。

    支招

    卖掉旧房，资金安排更从容

    王达夫妇将购置新房的预算定为80万元，如按6成30年贷款，首付32万元计算，月供需达2915元。

    处置方案一：出租

    若将旧房出租，每月2500元租金可部分抵扣新房按揭，其余415元从每月固定结余3700元中支出。每月结余中其余的3285元可以定期定额形式购买优质股票基金，以年收益率10%计算，则两年后本息合计约8.7万元，加上6万元股票转换后的股票基金，本息合计可达约16万元。两人每年花红及奖金在扣除旅游探亲及保险支出后还剩约1.9万元，可购买偏债型或混合型基金，假设年收益率为5%，两年后本息合计约3.9万元。通过合理搭配投资组合，两年后，夫妻二人共可积蓄约20万元，加上邱梅父母资助的15万元，共35万元资金。除了新房首付外，还有3万元左右支付小宝宝出生前后的各项开支。

    原房产贷款将于2010年满期，此时宝宝约1周岁左右，旧房每月还贷资金刚好可以购买股票基金，到小孩准备上大学时，这笔钱的终值约100万元左右。

    处置方案二：出售

    如出售旧房，两人的换房计划可提前到今年。卖房后，夫妻二人可获得50万元现金，在偿还旧房贷款余额后，还有约43万元，首付32万元后，两人还剩下11万元。按月供2915元计算，家庭每月固定结余为3085元。如果将11万元全部投入基金，每月固定结余3085元也定期投入基金，假设基金年收益率8%，到小孩准备上大学时，这笔钱终值约214万元左右。在扣除了为新生儿出生准备的3万元后，其余基金资产及二人的花红和奖金可对家庭保障予以改善，并提前为二人的养老做好准备。

    比较：

    旧房售出更划算

    如考虑新房装修，出租方案下家庭的财务状况比较紧张，而出售方案能以宽松的资金从容安排。其次，按目前的教育支出水平，考虑到通胀、孩子将来考研、出国留学等更高级教育等因素，预算终值在200万元左右的教育支出比较稳妥。此外，出售方案无需使用邱梅父母的15万元资金，二老可利用这笔钱潇洒地安排退休后的生活。因此建议小夫妻二人不应因为情感因素保留旧房，为保持较高的生活品质，应尽早出售旧房，置换新居。 （黄露）