二手房资金监管四种操作
| 根据存量房抵押情况及付款方式，操作程序将有所不同。
二手房实行资金监管后，提高了交易安全性，但交易主体比过去复杂，有买方、卖方、中间方和交易资金监管机构。 4月16日是北京市正式实行二手房交易资金监管后的第一个工作日。据本报报道，在北京市惟一能在当日完成过户手续的海淀房管所，第一单通过资金监管账户交易的买家在中大恒基的协助下拿到了新房产证。 二手房资金监管6月中旬全面推行 4月6日，北京市建委颁布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称“管理规定”），要求房地产经纪机构要在银行设立客户交易结算资金专用存款账户，来划转二手房交易结算资金。从4月15日起到6月15日是“管理规定”的缓冲期，6月15日以后，所有中介机构将全面执行该资金监管政策，不能再以各种名义保管客户的房款。 按照新规定，中介公司如果希望操作资金监管业务，需向北京市中介行业协会交纳100万元保证金，且自身注册资本金也不得少于100万元。不符合条件的中介公司从事存量房交易资金业务时，须通过在银行开户的保证机构划转交易资金。 新交易模式下将产生四个主体 据21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙介绍，目前在北京注册的中介公司中，仅有37%左右的公司符合可操作资金监管的行业规定，因此，有60%左右的中介机构需搭乘有监管资质公司的“顺风车”，将成交后的业务再次转手给具备资质的中介公司操作。这样一来，交易过程中会出现四个主体，即买方、卖方、中间撮合方、交易资金监管机构。据介绍，在这种新的交易模式下，根据存量房的抵押情况及付款方式，将产生四种操作程序。 情况1 买房人持三种证明向中介领取《托管证明》 卖房人房产未抵押，买房人一次性付全款 此种情况下，买卖双方需在中介机构签署《买卖合同》、《交易资金划转协议》（以下简称《划转协议》），然后，买房人一次性或分期将房款存入中介机构在银行开立的监管“专用账户”。开户行向买房人开具《存量房交易结算资金专用存款账户交存凭证》（以下简称《交存凭证》），买房人持《买卖合同》、《划转协议》及《交存凭证》向中介机构领取《存量房交易结算资金托管凭证》（以下简称《托管凭证》）。 待买卖双方办理完权属转移登记，买方取得《房屋所有权证书》后，卖方仅需持权属登记部门签发的《转移登记办结单》（以下简称《办结单》），即可从监管银行领到房款。 情况2 贷款人需获得银行《批贷证明》 卖房人房产未抵押，买房人需按揭房贷 此种情况下，买卖双方签署完《买卖合同》、《划转协议》后，买房人持相关材料向银行申请办理抵押贷款业务。银行对买房人进行资信审核，评估交易房屋，确定贷款额度，并出具《批贷证明》。 然后，买房人将购房首付资金一次性或分期存入中介机构的“专用账户”内，开户行向买房人开具《交存凭证》。 买房人持《买卖合同》、《划转协议》、《交存凭证》及《批贷证明》，向中介机构领取《托管凭证》。 交易双方办理权属转移登记手续，当买方取得《房屋所有权证书》、卖方拿到《办结单》，后，中介机构通知银行将监管的房款及买方申请的贷款部分划转至卖方账户。 情况3 买卖双方应先办理房屋抵押注销手续 卖房人房屋已抵押，买房人一次性付全款 目前，市场上大部分二手次新房都属于这种交易模式。 针对售房人房屋产权存在抵押的，应先办理抵押注销手续。买卖双方在签署《划转协议》时，可约定使用监管资金代卖方办理原贷款银行的提前结清手续。若买房人不同意将其交存的交易结算资金用于办理抵押注销手续，卖房人应寻求担保或其他途径办理。 完毕之后，其他操作流程和情况1一样。待买方取得《房屋所有权证书》后，卖方凭《办结单》，即可从监管银行领取除用于提前结清部分外的剩余房款。 情况4 买房人需办理贷款手续卖房人需办理房屋抵押注销手续 卖房人房屋已抵押，买房人按揭贷款 此种情况下，买房人需要办理按揭贷款购房。待贷款审批通过后，卖房人还需要办理抵押注销手续，可以自己办理或委托担保机构办理原贷款银行的贷款结清手续。最后，卖房人凭《办结单》，向监管银行提取房款。 ■重点提示 定金一般不超房价款20% 除买卖双方在《划转协议》内，约定由卖房人直接收取购房定金的，全部房价款均应通过“专用账户”进行划转。定金一般不超过房价款的20%，卖房人已直接收取定金的，还应提供收款凭证。 签署《划转协议》应使用示范文本 存量房交易当事人在与其委托保证机构签署《划转协议》前，应核实保证机构的“专用账户”开户许可证明。签署《划转协议》时，应当使用北京房地产中介行业协会制定的示范文本，明确委托事项和委托权限。
注：名单可通过北京房地产中介行业协会信息网（http://www.breaan）、北京市房地产交易管理网（www.bjfdc.gov.cn）和北京建设网（www.bjjs.gov.cn）查看。 |
