加息后持有成本增加 80万房产出租收益接近存款
| “从装修房子到添置家具，再到重新装修，这已经是第三次投入资金了。房子越收拾越好，却感觉房租实际收益这几年并不见涨。”8年前就投资房产并靠出租收益获得额外收入的郝先生近日感慨道。有同感的投资客不止郝先生一人。记者从“我爱我家”了解到，最新一次加息后，二手商品房房源挂牌量急剧增加，环比增长35%。京城几大中介机构表示，加息后，房屋出租与定期存款之间的差距进一步缩小，三成以上的房屋出租收益低于5%。
李女士近来打算花80万元，在方庄地区购买一套面积为100平方米左右的精装房出租。手头能一次支出40万元，其余向银行申请30年的按揭贷款。但她注意到，实行新利率后，通过等额本息还款法每月还款额要多出58.53元(见表)，成本增加了，但市场承受的租金水平却没有相应上升。通过出租获利是否划算呢？ 贷款额度 加息前(5.814%)月还款额 加息后(6.0435%)月还款额 差额 40万 2350.79元 2409.32元 58.53元 信一天专业人士分析，若按照加息前利率标准李女士每月需向银行偿还2350.79元，年累计还贷款额为28209.48元(5年以上商业贷款年利率为5.814%)。李女士购房后将房产以每月2000元价格出租，去除半个月的空置期租金1000元以及全年物业费1800元(1.5元/平方米)和全年供暖费3000元(30元/平方米)，李女士年租金收益为18200元。若预期房产价格每年有5%的增幅，则该住宅每年增值为4万元。如果按照年折旧率2%计算，每年折旧16000元。 根据公式：投资年收益率=(租金收益额+年房价增值额-年还贷款额-年折旧费)÷投资总额，则李女士投资年收益率为3.5%，与现行2.52%的存款利率相比，相差1%。 如按上调后的新利率计算，李女士的年累计还款额为28911.84元(5年以上商业贷款利率为6.0435%)，其他费用与加息前一样，其房屋年投资收益率为3.3%，仅略高于2.79%的一年期整存整取存款利率0.51%。 中原地产三级市场部专业人士强调，加息对贷款投资的人影响更大。但同样发现，即使是没有贷款的房子出租盈利，近几年普通住宅整体月租金上涨极微，接近为零，由此出租率与一再上调的存款利率相比，显然实际收益率下降明显。(记者 王丽娅) |