3项平等权离买房人多远？

    今年国际消费者权益日“品质生活、共享和谐”的主题，人们似乎在当下的房地产市场还不敢奢望。

    三项平等权离买房人有多远？

    “为什么同样是消费，买房与买其他耐用消费品的感觉完全不同？都说消费者是上帝，而买房人从头到尾都是十足的受气筒。”施勇是上海的一位职业律师，一提起买房的经历，他的言语不免充满声讨的味道。

    在他看来，一个健康、和谐的市场首先必须是市场主体平等参与的市场，在这个市场中，买卖双方的平等权利都该得到合法保护。然而，当下的房地产市场却是一个“异类”，开发商处于绝对强势地位，支配交易过程的始终，从定价、缔约到交割，买房人缺乏基本的平等权。

    其一是平等议价权。在充分竞争的市场，几乎没有不能议价的商品。在中国的房地产市场，买房人想跟开发商讨价还价，无异于天方夜谭。通宵排队，买房成了“抢房”，生怕买不上，求着开发商收钱放号儿……相似的场景在上海、北京、深圳等不同的城市轮番上演。在几乎没有替代品可供选择的卖方市场，一房尚且难求，价格自然就没有回旋余地。

    与缺乏平等议价权互为因果，开发商往往不进行明码标价，而是方便地利用“销控”、惜售等不正当手段囤积居奇，人为制造稀缺气氛，进行价格欺诈，拉抬房价。

    尽管宏观调控系列政策的连续出台使得房地产企业资金链绷紧，供求关系有所缓和，但由于开发商还能方便地出让手中囤积的土地或是通过出让项目的股权来融资，他们宁愿抛地、捂盘也不选择降价。在议价方面，买房人仍然缺乏话语权。

    其二是平等缔约权。平等、自愿是缔结合约的基本原则，而在购房合同的签订中，人们体会到的却是“不平等条约”。尽管现在商品房预售、销售合同是主管部门统一制订的格式合同，但在合同中选择性条款的选择上，买房人总是处于从属地位，决定权在开发商那里；至于附加条款，几乎就是不平等条约。

    “我是律师，哪些条款显失公平一看就知，但还是只得签字画押。”施勇以自己买房经历现身说法，“再不公平的条款，买房人的反对都是徒劳的。售楼人员说了，‘公司就这样规定的，要么你不签合同。’我能不签合同吗？不能。因为我想买到房，又没有别的选择。”

    其三是平等求偿权。房屋质量出现问题，小区公共绿地、会所、道路安排与楼书不符，大打折扣；更有甚者，由于房价飞涨，房屋建成时的价格已超出当初的预售价，一些开发商竟千方百计地违约，以支付相对于高房价而言低廉得多的违约金来牟取更高利润。如此等等，开发商不是十有九不赔就是十赔九不足，并且，买房人往往要因此陷入旷日持久的扯皮。民商法所赋予当事人的按约平等地获得赔偿的权利，在买房人与开发商的纠纷中难以兑现。

    让买房成为舒心、和谐的消费

    购房对于多数家庭来说，都是一次倾囊而出的重大消费，为什么就不能让它成为舒心而和谐的消费呢？业内人士指出，完善当下商品房消费环境，关键在于增强市场的透明性、公平性，增加竞争的充分性。

    首先，商品房预售制应予取消。诸多房产交易纠纷的祸根始于预售。全国人大代表洪可柱连续两年把取消商品房预售制度作为重要议案。他指出，商品房预售制度为炒房提供了可乘之机。“炒楼花”人为地制造住房供不应求的紧张气氛，投资性和投机性购房猛增，中、高档住房空置率居高不下，低、中、高档住房比例结构严重失衡，房价飞涨。

    其次，住宅销售面积应由建筑面积改为套内面积，明码标价。现在，全国多数城市住宅出售的面积是建筑面积与分摊面积之和，而建筑面积连墙壁的占地都包括其中，公共分摊面积普通购房人更是无法测算清楚。开发商恰恰利用购房人“算不清”，对“建筑面积”做手脚，大赚黑心钱。业内专家建议，主管部门应该主张以普通人看得见、测量方便的套内面积为住宅售出单位，公共分摊面积计入开发成本，开发商必须明码标注新房的套内建筑面积、单价、总价、容积率、土地使用年限、每户配置停车位的比例等信息。

    再次，增加有效供给，特别是增加中低价位、中小户型的普通住宅的供应。这是通过改变供求关系来改善买方地位的治本性措施。