家庭理财案例:买房?租房?小家庭理财细考量

 　这是新婚一年的一个小家庭。张先生30岁，是医院的医生，张太太28岁是同单位的护士。夫妻两人收入稳定，分别是5500元和3500元。每月家庭支出也比较稳定，大约在4000元左右。由于小家庭建立不久，所以只有3万元的活期储蓄。夫妻两人现在居住在张先生父母早期准备的公房里，市价40万元。夫妻俩想换一套附近的商品房，考虑在100万元左右。但张先生预计房价会下跌，考虑是否先租房，等房价下跌后再买房。张先生夫妇没有投资理财经验，也没有购买过保险。于是想咨询有经验的理财师，帮助他们的小家庭做一个长期的合理规划。

    家庭生活目标：

    改善居住条件，希望在同区域内购置一套房产，价值在100万左右。打算两年后要个小孩，从现在起准备一笔婴幼儿的抚养费用。

    理财建议：

    张先生家庭年收入10.8万元，年支出4.8万元，每年可结余6万元。由于支出比例合理，张先生家庭有较高的储蓄率，为55.6%。但家庭资产有限，且缺少合理的投资渠道。根据张先生的家庭特点，理财师给出了以下的建议：

    房产规划：首先，张先生应给全家留出必要的家庭准备金，一般是月支出的3-6倍，建议保留1.5万元的活期存款，其余的另做他用。其次，从国家的政策调控来看，张先生的对于房价的顾虑是有一定道理的。如果现在张先生立即卖出旧房，购置新房，考虑到10万左右的装修费用，则新房首付30万，其余70万可以使用公积金和商业组合贷款，其中公积金采取足额贷款，以20年为例，则每月需还款4000余元，对于张先生这样的新婚家庭而言是一笔沉重的负担。而且，还影响到日后的子女规划。因此，建议张先生先卖出旧房，采用租房的形式，等房价有所下跌后再购置新居。以两年为例，假设两年后房价下跌10%，而在两年期间的房租为每月2000元。建议张先生卖房所得款项40万中的33万用于购买收益相对稳定的债券型基金，根据现在的市场情况，预计年收益率为10%。这样，两年后可用于支付购置新房的首付款，大约是40万元。由于房价下跌为90万元左右，因此张先生只需选择50万元的公积金和商业组合贷款，其中公积金采取足额贷款，同样以20年为例，每月只需还款3000元左右。

    子女规划：两年后新生命的诞生以及日后的抚养对张先生夫妇来说也将是一笔不小的开支。假设每年的通货膨胀率为3%，当前初生子女的抚养费用为每年3万元。因此两年后的初生子女抚养费用预计为每年3.2万元左右。建议将卖房的剩余款项7万元投资于收益相对较高的股票型或指数型基金，根据现在的市场情况，预计年收益率为20%左右，那么两年后可有10万元左右用于初生子女的抚养。基本可以满足初生子女早期三年的高额抚养费用。

    保险规划：虽然这在张先生的家庭目标中没有提及，但考虑到日后所要承担的房屋贷款以及子女的抚养费用。建议夫妻两人可以各自购买20年的保额为40万的定期寿险。一来可以在两年的租房期间解除后顾之忧，二来可以将未来的还贷风险转嫁给保险公司。根据现在保险市场的情况，夫妻两人每年需缴3000元左右的保费。建议先将先前储蓄中的剩余的1.5万购买债券型基金，并每年从中支取保险费用，假设基金收益率为10%，则可以满足6年左右的保费支出。等子女抚养费下降后，再由日常储蓄中支出。

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    银行争夺个人房贷市场需正视房价下跌风险

    如雨后春笋般竖起来的高楼大厦到底卖到了谁的手里呢？一位刚刚在银行办完按揭的朱先生感慨道：“现在的情况是，手里没钱的，可以拿银行的贷款买房；手里有钱的，也拿银行的贷款来买房。结果是，房地产商用银行的钱建成了房子，转了一圈又回头卖给了银行，玩了一个‘空手道’。”

    一个不争的事实摆在我们面前：近年来，在支持消费信贷的政策鼓励下，各家银行从过去的偏重支持房地产供给逐步转向支持供给与消费并重，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点，在大大提升消费者购买力的同时，更刺激着房地产业的迅猛扩张。

    为了抢占市场，争取房贷客户，各家银行纷纷出招。今年以来，继光大银行率先推出固定利率房贷之后，建行、招行紧随其后也推出自己的房贷新产品。随后，深发展又推出了“双周供”，同时，农行的“接力贷”又开始登场。

    “如果房价下跌，银行自身持有的房地产抵押价值就会降低，从而冲抵银行的自有资本。而银行自有资本的下降则会使银行减少对房地产的信贷投放，从而进一步推动房价更大幅度的下降，这是银行不愿看到的。”一位银行业信贷风险官这样解释。 （贺之浩 ）