提前还贷还是再买房？

    1 购房出租（紧急程度：急）

    适合买房投资

    购房出租的好处：①能够以租养贷，以最低的投入获得房产；②享受房价升值带来的额外利润；③在创业之初，李先生可以用以作为新公司办公地点，节省公司的日常支出。

    购房出租的问题：①最现实的是现在房价涨幅较高，2008年之后的走势很不明朗，如果房价下跌会降低投资收益率；②对于第一次购房出租的家庭总希望以后将房产收回自用，因此未来租户对房屋的破坏是其不能下决心的重要因素；③房屋出现停租现象可能带来经济损失。

    假设李先生购买房屋需要60万元，除15万元首付外，还需要贷款45万元，按照现行商业住房贷款5.751%的年利率，还贷30年计算，每月需要还贷大约2630元，按简单方法计算，在房价不变的情况下，如果2630元能够由租房收入弥补，那么李先生投资15万元30年后资金本息合计60万元，年投资回报率为5%，而且投资回报率会随着房价和月租房收入的上升而增加，30年贷款到期后续租可以继续提高收益率，也可以将房产收回自用。由此可以得出结论，如果贷款45万元，每年租金收入2630×12=31560元，贷款与年租金收入比为45/3.156=14.26﹤15，只要所购房产的贷款与年租金收入比在15倍以内，购房出租投资方案收益率能达到5%左右，方案可行性较强。

　　2 创业投资（紧急程度：中）

    不急于开公司，投资以保本为主

    李先生一家的年储蓄率非常合理，比较高的家庭收入确保了未来家庭的生活质量，但美中不足的是家庭收入因李先生收入的不稳定而变化较大，努力保证收入的相对稳定是李先生未来的重要工作，投资创业虽然不能立刻使个人收入稳定下来，但是可以减少中间环节不必要的费用消耗，提高自己的年收入，再过几年随着公司步入正轨，收入和分红就可以逐步稳定下来。由于公司刚成立时的业务收入可能仍不稳定，建议李先生在攒够50万元资金后，不要急于立刻成立新公司，应该尽量多积攒一些后续资金，为公司持续运作打下良好的基础，保证公司成立后能够健康平稳的发展。

    同时，建议每年利用15万元储蓄进行此项投资，争取利用四年时间完成理财目标，本目标虽然属于中期目标，但关系到后续目标（生育子女）的完成效果，因此投资时要以保本为主，投资收益率保证在4%左右即可，主要投资渠道包括国债、人民币理财产品和信托产品，较低的投资收益率可以保证投资资金的相对安全，四年后本息合计为63.7万元，除50万元用于公司启动外，可剩余13.7万元作为流动资金，保证公司的正常运作或日常开支。

    3 生育子女（紧急程度：缓）

    5年为最佳时间

    由于孩子出生后的一段时间内，李太太不能出外工作，家庭收入会锐减，家庭支出也要相应增加，需要李先生有其他的收入来源做保障，因此先完成创业和租房的目标，可以增加房租收入和公司股息等稳定的收入弥补生育子女产生的资金缺口。完成目标的最佳时机应该是5年后，届时李先生经过一年的独立创业，公司运作应该已经能步入正轨，家庭收入逐步稳定下来，最关键的是李先生增加的收入可以弥补李太太待产时的收入损失，家庭拥有一定的积蓄，即使家庭支出因孩子的出生而增加也不会陷入窘境。

    李先生可以利用5年的时间积攒孩子出生后的第一笔费用，其中前四年每年可用资金为160800-150000=10800元，第五年李先生的公司成立后剩余的13.7万元资金可用于家庭支出，太太的84000元收入可用于理财目标的投资。由于本理财目标时间较长，而且最后一期资金比较充裕，因此可以用前期的有限资金投资于增长比较快的理财产品，如基金、黄金投资、外汇投资等，力争收益达到10%左右，同时设定止损线为-10%，如果投资损失达到10%，立即变更投资产品，保证剩余本金的安全，5年后本息合计最高能达到14.75万元，最低为11.45万元，无论最高还是最低的资金，都足够弥补太太产后的工资损失和应付子女出生的费用。