工薪家庭如何选择合理贷款买房方案

    合理选择房源和贷款方式，是工薪阶层买房的关键。记者 胡雪柏 摄

    对于收入平平的工薪阶层来说，购房主要是贷款。这部分人没有足够的资金全款买房,只能通过贷款的方式购买，而贷款方案的设计对他们尤为重要。如果只是盲目地选择贷款方案，很可能会沦为房奴一族。那么对于工薪阶层的人在贷款买房时应注意哪些方面才能轻松贷款、合理理财呢？伟嘉安捷专业按揭顾问提醒各位工薪阶层的购房者，用理财的思路去考虑最为合理的收入使用分配应该是：收入的30%-40%用于生活支出，其中有10%可用于投资或保险；30%用于月供；剩下的20%用于储蓄。

    合理选择房源

    对于工薪阶层的人来说，如果想通过贷款方式买房时，在房源的选择上就要有所考虑。现在的房价居高不下，于是很多人将视线转移到二手房身上。据统计，二手房市场上中小户型的两居室是购房者所关注的重点，80平方米是市场交易变化的临界点，50-80平方米的房子成交比重大。对于大多数工薪阶层的人来说，可以支付的首付款较低，所以一定要根据自身的经济能力量力而行。例如：如果手中有10万元可以用于支付首付，那么可以选择的二手房价格不宜超过35万元；有20万元可以用来支付首付，那么可以选择的房屋价位不应超过60万元；对于首付30万元的人来说，可以选择的房屋价格一般不超过100万元。

    选择合理贷款方式

    当然，房贷者除了要以手中的可支配资金为参考，对想购买的房屋进行筛选，在确定了贷款额度以后，选择一个合理的贷款方案也是十分重要的。

    例如：张先生夫妇每月收入总和约为5000元，因为两人刚结婚不久，手中可支配资金只有15万元，其中还有5万元左右是父母资助的，夫妇两人一直都是租房居住，两人急于买一套房。

    针对张先生夫妇的这种情况，因为手中可作首付款的资金只有15万元左右，如果通过商贷，一般情况最高贷款额不超过评估价的70%，所以可选择的房价一般不宜超过45万元。如果张先生夫妇选择购买一套45万元的住房，评估价约43万元，贷款期限20年，那么最高贷款额为30万元，首付15万元左右，（以下均按利率6.84％计算）。

    以等额本息的还款方式，月均还款约为2297元，20年共需还款约55万元，利息约25万元；贷款期限如缩短为15年，还以等额本息的还款方式，月均还款约为2670元，15年共需还款约48万元，利息约18万元；如果张先生选择等额本金的还款方式，贷款期限20年，那么首月还款额约为2960元，20年共需还款约为50万元，其中利息约20万元。

    通过上述分析不难看出，对于一笔金额相同的贷款，缩短贷款年限或选择合适的贷款方案都可以达到减少利息的目的。

    公积金贷款是最优选择

    假设张先生夫妇，他们其中一人连续12个月缴存了住房公积金，且其他条件也符合公积金申请要求，那么他们可以申请公积金贷款。

    假设张先生月公积金缴存额为200元，那么通过他的月缴存额可算出张先生最高贷款额度可能达到32万元。因公积金贷款规定，单笔最高额度为40万元。根据《个人信用评估报告》的评定等级：AA上浮15%；AAA上浮30%，则申请金额在40万-52万元之间，且90平方米以下最高可贷金额不得超过评估价的80%，两者取低。所以张先生最高可贷款32万元，首付只需13万元，20年共还款约49万元，其中包含利息约17万元。

    可见，公积金贷款不但能帮借款人提高贷款金额，减少首付压力，还可以帮借款人达到节省利息的目的，所以对于工薪阶层来讲显然也是一个十分明智的选择。