二手房出手先算增值税账

    自2006年12月1日起，根据北京市地税局新出台的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》,在转让二手房过程中，个人售房者必须提供土地增值税的完税证明或相关的涉税证明，才能办理过户手续。

    类似个税 涉税额不高

    目前，对于土地增值税的税率征收有三种方式：

    第一，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用；

    第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值）等费用；

    第三，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

    “我爱我家”专家认为，由于土地增值税采取的是累进制抵扣征收方式，而且在进行具体抵扣项目计算时又较为复杂，因此，该税种在市场执行过程中可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式，涉及的税额不会很高，不会对二手房市场有太大影响。

    按出售全额1%交纳最省钱

    那么在土地增值税的具体缴纳方式上，究竟该选择哪种方式更省钱？“链家地产”市场研发中心认为，应该具体情况具体对待。假设张先生2004年50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万元出售，那么，张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，其以核定方式来缴纳，需要缴纳的土地增值税为7000（700000×1%）元；如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万，当时购买这套房产缴纳契税7500（500000×1.5%）元，转让时需要缴纳营业税38500（700000×5.5%）、个人所得税按核定方式缴纳为7000元（700000×1%）。那么，张先生需要缴纳土地增值税28725（95750×30%）。显然，条件允许下，许多消费者会选择核定征收方式缴纳。除非该房产购置之后可以提供扣除项目金额的凭证，以证明没有通过房产出售行为而获得收益。

    涉税房屋范围小

    “我爱我家”专门列了一张涉税表，通过此表可以看出，土地增值税的涉税房屋交易量仅占二手房市场交易总量的20％～25%，对于已购公房、二手商品房、二手经济适用房而言影响较大的税种是个人所得税，其次是营业税，第三才是土地增值税。

    北京另有优惠政策

    北京目前在个人转让二手房土地增值税方面，执行了一系列优惠政策，比如对居民个人拥有的普通住宅，转让时暂免征收土地增值税；居民转让非普通住宅，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税……12月1日新政策实行后，免征或减征优惠的标准不会改变。（记者 庞婧）