投资商铺小心高回报难以为继 提防李鬼中介

    案例：一年多前，李小姐受开发商广告中11%的回报率吸引，于是花了34万元买入某商场一个8平方米的铺位。首年，李小姐的确享受了一年的高额租金返还。但一年后，李小姐的商铺所在商场因经营不善倒闭，开发商此前承诺的高额租金回报也从此中断，但李小姐每月还需要交还买铺的按揭费。无奈之下，李小姐只好将商铺租给附近的水果摊经营，每月收取的租金仅够交纳一个多月的管理费。“赚来的租金只够交一个多月的管理费，发展商当初承诺的11%回报率简直遥不可及”，李小姐十分后悔当初买商铺的举动。

    专家分析：

    中原地产商业专家认为，近年，市场常见到打出“超高回报”之类口号的产权式商铺出售，吸引不少投资者。然而投资产权式商铺并非如想象般简单，如果选铺不当、计划不周的话，极易“触礁”。对此，中原地产商铺专家给投资者或准投资者提出以下建议：

    1.投资操作要了解：通常产权式商铺投资的操作方式是，发展商将所开发商业项目按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干铺位，再将铺位出售给投资者。投资者拥有该部分面积的产权，但不具有独立经营的权力，项目则由发展商或者第三方成立的运营公司进行经营管理。租金由运营公司统一收取，然后按照约定返还给投资者。

    2.投资收益要安全：对于普通市民的投资，投资的安全性最为重要。投资要选择有银行担保、有收益保障的铺位。有部分发展商采取按照固定的回报率将返租期的租金一次性清算，并在买家买入铺位时抵消相应的买铺总额。这种投资操作意味着投资者在返租期内不会得到实质性回报，倘若在返租期内商铺项目经营不善而倒闭，投资者就会一无所获。此外，发展商在广告宣称的回报率是否作为有效承诺写进合同，也是投资者应该关注的方面。

    3.发展商、运营商实力要摸清：除了关心地段与价格，投资者还应该格外关注开发商和运营管理公司的背景、资质和实力，从而确保自身收益。

    4.优势地段助创收：产权式商铺的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同。因此，投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素。地段因素在其中起了相当大的作用。

    5.出租经营要成功：一般零售性专业市场或购物中心的销售模式仍以售后返租的形式居多。如果可以自由出租商铺，投资者则需要慎重选择承租人及商铺经营类别，有必要的话可以委托合资格的专业中介代劳。

    小心“李鬼”中介骚扰

    案例：邓先生委托C中介公司成功出售物业后，仍不断接到不同经纪的来电，来电者还声称自己是C中介经纪人员。由于不胜其烦，邓先生决定投诉C中介公司，经调查发现此举并非C公司员工所为，而是其他匿名中介冒用C中介的名义所为。

    中原地产专业人士介绍，这是少数中介公司为求生存所使用的卑鄙小手段，假扮其他中介销售对客户进行骚扰，让客户对被假冒的中介心生厌烦，或者被这些假冒的销售人员骗得信任或者资料，导致自己最后吃亏。而被假冒的中介公司也往往只能哑巴吃黄连，有苦说不出。

    有关专家表示，遇到上述情况，客人可以退为进，以“现在暂时没空，请你留下联系电话，或者可否打你们公司在报纸上的联系电话？”这样一来，客人可以根据留下的联系方式找相关公司相应部门进行核实，另外提到“广告上的电话”，那些假扮者就会开始找借口甚至马上“撤退”。

    据了解，中介从业员须持有《广州市房地产中介服务人员资格证》和《广州市房地产终结服务人员执业证书》，两证缺一不可。正规公司还会以书面、海报、宣传单张等形式告知客户房产交易详细流程，包括查册、签三方合同、晒图、递件、交税、过户、取证等，并向客户明示费用的收取明细，出示盖有公司法定公章的收据或发票。