投资公寓谨防商家“偷梁换柱”

    多个要素区别公寓与普通住宅

    “在火热的地产投资市场里，公寓项目凭借自身良好的项目品质，低于写字楼和商铺的销售价格、适用人群广泛等优势，在这个市场里拔得头筹，赢得了多数投资者的青睐，已逐渐成为地产投资的主体。但是问题接踵而至，面对市场上各种噱头的宣传报道，对于那些想买到真正公寓的投资者来说，如何甄别房屋到底是公寓还是普通住宅显得至关重要，否则将受到损失。”21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙说。

    寇海龙举例说，一位外地客户周先生，在北京购买了一套“公寓”类房产并交了首付款。但事实上，他买入的房产从项目品质、物业管理水平、升值潜力等几个要素去综合衡量，根本不具备公寓的硬性条件。也就是说，周先生实际购入的仅是一套普通住宅而已。与周先生相似，有相当一部分投资者都有过这样的遭遇。

    寇海龙认为，投资者可以考虑从装修状况、地段位置、物业管理和配套设施建设等方面进行区分。他介绍说，公寓项目基本上全部带有精装修，购房者拿到钥匙后可以直接入住，免去装修的麻烦。而普通住宅可以毛坯交房，也可以简单装修或提供菜单式装修，无论哪种方式都需购房者再投入额外精力和财力去进行布置。两者的差别不仅在于装修期间会损失投资者的租金收入，也体现在楼宇的品质和档次。

    寇海龙说，购买公寓的人多数用于投资，可以高价出租赚取租金利润。而选择租住公寓的人多数为海外、港台或外地来京工作人员，这部分租住者有在北京中长期居住的需求，但短期又无购房需求，因此，租住硬件和软件设施都较好并且能够为他们提供良好居住品质的公寓是这部分人群的首选。有了这样的目标客户群，也就有了公寓项目的区域定位。例如，北京目前的公寓多集中于城市核心商务区或泛商务区，以CBD区域为典型代表。这些地区不仅汇聚了众多外资企业，而且交通四通八达，便于居住者日常出行和上班。

    与普通住宅相比，公寓能提供先进的物业管理和配套设施，可以为居住者提供各种优质服务，比如提供24小时热水、24小时运行的电梯、各种智能化服务，还包括会所、健身场所、娱乐购物场所的配套建设等。在价格方面，在同一地段、同一个时间段内，公寓的价格往往高出普通住宅上千元至数千元不等。

    “名分”不同使用年限不一

    一位业内人士告诉记者，由于目前对公寓并没有严格的定义与界定，一些“公寓”概念物业如酒店式公寓、商务公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店等，就很难区分到底是公寓还是商务用房。

    这位人士说，公寓的“名分”不同，其使用年限也不一。市场出售的“名分”各异的“公寓”，土地使用性质基本上游走在“商业”与“住宅”之间，有的是“酒店”，有的是“住宅”，有的是“写字楼”。按国家规定，不同的土地性质，必然涉及土地上建物业的使用年限。“酒店”或“旅业”的土地使用年限是40年，“商业”与“写字楼”为50年，住宅土地使用年限最长，达70年。

    北京千万家房产中介公司市场总监常淑娟说，目前，公寓的主要类别大致可分为两类：投资自住两相宜的居住型公寓及纯投资型的商住公寓。其中，居住型公寓基本上集中在会展商圈或者是一些商业氛围浓厚的区域；而投资型公寓更多是在一些商务人士居住较为集中的区域，这两类产品不仅有明显的区位差别，同时价格也有一定差异。

    常淑娟告诉记者，商住公寓又称为商务公寓、商务住宅，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。然而，不论从规划设计还是商务配套来看，商住公寓都无法和同区域内的高档写字楼相抗衡。

    酒店式公寓是居住型公寓的典型。酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。

    常淑娟说，无论是哪种公寓类型，投资者都应仔细考察该物业在立项时注册的用途究竟是“住宅”还是“商业”，以免投资失误。

    北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松也提醒说，2006年6月北京出台了“民宅禁商”政策，其中规定：“凡属住宅(含公寓、别墅、平房等)用途的及房屋用途表述无法辨别为住宅或商业用途的房产(含商住、综合等)均不予工商登记”，这无疑给很多的投资者“当头一棒”，因为许多投资者买房时并没有仔细甄别房屋到底是住宅还是商用，而且往往都是按照商用的价格购买，因此谨慎选择显得至关重要。

    业内人士支招公寓投资技巧

    业内人士提醒，有意投资公寓项目的投资者一定要谨慎，千万不要看到项目名称挂着“公寓”两个字，就以为自己买到了货真价实的公寓项目。

    常淑娟说，有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质应该是投资者考虑的重要因素。同时，品质较高的商住公寓，其配套设施常常会与写字楼不相上下，如配有防火通道、单元内喷淋器的安全防火系统及抗震设计，并且金融、票务、邮政、会议、洗衣等商务配套服务齐全，还配备智能化网络通信设备及充足的车位。在资金允许的情况下，投资者应选择设施尽量完善的商住公寓，这会使日常的工作更加安全高效。

    常淑娟还指出，商住公寓如果没有划分商务办公区及居住区，就要考虑办公是否扰民的问题，相关部门对不同性质的公司也有不同的待遇。出入人员比较固定的科技研发类公司在营业执照审批上比较容易，而商贸类公司则因扰民的可能性较大，办照时需要持有不扰民的相关证明。而餐饮、歌舞、娱乐、网吧以及生产加工制造类企业则不具备租用商住公寓的资格。

    寇海龙建议，投资者一定要仔细衡量项目的开发商和物业管理公司实力，实地考察项目周边交通、配套建设和社区自身所能提供的智能化生活服务情况，包括是否精装修、是否有24小时热水、是否有24小时运行电梯、是否天然气入户等。他特别提醒说，投资者一定要仔细分析项目周边是否有商务氛围，也就是看周边是否具备旺盛或较为旺盛的人气，避免购房后出现“有价无市”的现象。更为重要的是，要参照项目周边市场交易价格，对自己预期收益和准备投入的成本进行核算，看是否能够比较顺利地收回投资成本。同时，在当前房产市场投资环境更加复杂的情况下，除去需要考虑正常的房产投资要素之外，一些政策的变动也要时刻关注，免得投资风险加剧。（李佳鹏）