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房地产市场化：到底是过了头还是根本没有

2006-08-07 来源：转载浏览次数: 大中小

　　过去我们过分强调了住房的社会属性，由国家统一建设统一分配；而现在，我们是否又走到了另一个极端：过分强调它的商品属性，而任由市场力量的主导？

　　《中国经济周刊》记者孙冰 /北京报道

　　“中国房地产市场市场化确实有点过了，”8月1日，国家发展和改革委员会(下称“国家发改委”)经济研究所副所长杨宜勇研究员告诉《中国经济周刊》，“比如北京的私有住房已经达到85%，这个比例太高了。”

　　随着1998年“福利分房”时代的结束，中国进入住宅建设市场化和住房消费货币化的阶段，是否能够拥有住房和拥有什么样的住房，主要的评判标准也开始变得简单和唯一：手中的货币多少。

　　住房消费货币化确实使中国人在住房上获得更大的自由和更多的选择，人们告别了筒子楼、大杂院，也正是市场的力量造就了今天鳞次栉比的高楼大厦。同时，房地产的市场化也在很大程度上，拉动了整个国家的经济发展。

　　但毕竟房子和大白菜不同，住房除了其商品属性以外，还具有其社会产品属性，它的特殊性就在于它是一项有关民生的消费。

　　在房地产行业，市场的功能与政府的职责应如何分工？如何协调？在住房问题上，是不是也要效率优先、兼顾公平？

　　房地产市场化：是“过了头”还是“根本没有”？

　　据国家统计局公布的资料显示，近几年来，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，去年这一数字依然保持在7%以上，而据国家发改委最新发布的数据显示，今年1至5月，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.1%。

　　杨宜勇认为房价如此飞涨与市场化程度不无关系，需要国家来调控。“政府之所以调控是因为房价上涨太快，应该说国家的调控和中低收入者的要求也是一致的。但想控制房价过快上涨，很难。”

　　而中国社会科学院金融发展与金融制度研究室主任易宪容则对《中国经济周刊》表达了完全不同的见解：“现在之所以出现这样的问题，就是因为房地产市场根本没有市场化。”

　　易宪容认为，市场化是市场经济的必然，市场化的不足，会引起行业垄断，从而引起不公平的竞争。国内的房地产市场有一个很大的特征，就是要素的非市场化而商品市场化。“也就是说，房地产开发的土地、资金，甚至劳动力，基本上都是非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。”

　　他表示，在这种情况下，房地产开发的大多数成本是由非市场因素来决定的，而收益则由所谓的供求关系来安排。这就使得国内商品房的定价相当不确定，只好听任开发商主导，房地产价格在哪里都无法由市场来决定，“由此来炒高房价也就轻而易举了”。

　　住房需求：被放大的欲望？

　　几年前曾流行一个故事，大意是美国老太太和中国老太太死后在天堂见面了，美国老太太说我一直住着贷款买的房，到死前终于还完了贷款；中国老太太则说，我一直存钱，终于在死前存够了买房的钱，可惜一天都没住上。

　　故事的结论是：贷款买房吧！这个故事对中国人的思想观念造成了很大的冲击。而现在，声声入耳的“房奴”、“负翁”之类的字眼，使人们开始重新审视自己的观念：我们是不是太“超前”了？

　　“我们现在的住房需求被放大了，在住房问题上，很多人存在超前消费的问题，”杨宜勇告诉《中国经济周刊》，“中国有一个很独特的现象，许多年轻人刚刚参加工作就买房子，在国外，这种情况是比较少见的。”

　　杨宜勇认为，一般30岁—40岁买房子是比较合适的，因为“那时候各方面条件才比较具备”。

　　“亚洲有亚洲的特点，和欧美不可比，因为人口密度、土地状况不一样，”杨宜勇说，“现在年轻人刚一结婚就买100多平米的房子，是不可取的。”

　　“超能力的买房，而不想租房是错误的，”易宪容也认为，“你是经济人，就应该按照经济行为去行事，否则你就会负债累累，你就会亏。”

　　一位房地产业内人士则告诉《中国经济周刊》，房地产按揭制的推行才是房价高涨的“罪魁祸首”：“原来全价买房的时候只有200人买得起，现在允许贷款了，一下子2000人买得起了，房子的供应量增长是有限的，所以房价就一路飙升，一直涨到即使贷款也只有200人买得起的程度。”

　　租房也难：谁该提供更好的租房环境？

　　“租金一个月最少2400。我这是原来单位分的福利房，物业费、取暖费都不用交，虽然老点，可一年比新小区省几千块钱呢。”记者在某房地产中介公司遇到了想要出租房屋的老王，他正在和两个小伙子讨价还价。

　　老王，40岁，一家国企工人，他要出租的是他在北京市海淀区万泉庄的某小区内的一套房子，60多平米。熟悉北京的人都会知道，这个地方离大名鼎鼎的中关村非常近，很多在中关村工作的IT白领们都在这里找房子住，这两位小伙子也是这样。

　　“那我们年付，您便宜点。”两个小伙子有些不甘心。

　　“年付也得两万五，不能再少了。”老王很坚决。

　　“师傅，您都有房子能拿出来出租了，就别跟我们计较这点小钱了。”其中一个小伙子小白嘟囔着。

　　“我也不容易呀，我每个月还要还新房的贷款呢，你给我的钱，我也都交给银行啦。”老王也很无奈。

　　“租到比较合适的房子挺难的，房子都是为买设计的，大客厅、小房间，而且70平米就一居室。可作为一个租房子的人，我希望小客厅、大房间，五、六十平米最好两居室，能和人合租，负担小一点。”小白告诉《中国经济周刊》。

　　7月22日—23日在北京举办的“第三届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”上，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣提出，开发商可以建一些适合于租赁的住房卖给这些中产阶层，由他们来向社会提供租赁房。

　　“因为我们现在一些中产阶层手头还是有一点钱的。”束克欣说，“政府也应该出台一些租赁房市场的管理措施、税收政策、信贷政策，吸收这部分人的资金，走市场化的路子。这样一来把我们社会上部分游资寻求不到投资领域的问题也同时解决掉了。”

　　“国外出租的房屋大都是私人提供的。从出租房角度讲，应该先消化老房子比较合适一点，”杨宜勇认为，“开发商毕竟希望建一些大房子、好房子，可以卖得好一点。”

　　对话

　　房地产市场化的良性归位:建立住房保障体系

　　《中国经济周刊》：我们目前的房地产市场化中存在哪些问题？健康吗？

　　束克欣：我认为应该调整住房政策导向，深化改革住房制度，才能有稳定健康的房地产市场。

　　为什么要调整住房政策导向？我们现在的住房政策导向从住房制度改革以来，一直是要求大家都去买房居住，这在全世界任何一个国家都不可能实现的，也从来没有哪一个国家实现过。我们不可否认房改的成绩，但是政策完全导向于全体民众都去买房居住，这是走向了另一个极端。

　　据我掌握的资料表明，美国城市住房产权自有率是68%，英国是56%，欧洲其他国家是30%到50%之间不等，我们国家现在城市住房产权自有率，据有关部门公布的数字是82%左右，我们国家达到这样一个高水平的产权自有率，与住房制度改革、“房改房”卖给个人有密切的关系。

　　据我的估算，剔除“房改房”卖给个人的因素，真正从市场上购买的商品房的产权自有率大约在30%以内。我认为这样一个比例，是比较适合我们国家当前的经济水平和人民群众收入水平的。

　　易宪容：房地产调控要坚持市场化的原则，比如限制房地产建筑企业利润率的高低。试想，企业的利润高低应该由企业经营的结果来决定。如果政府用规则来限制企业利润率的高低，那么有哪一家企业有意愿来改善自己的经营呢？

　　对于房地产市场来说，政府能够做的只是提供市场竞争的规则、只是如何来保证市场竞争公平公正性，否则肯定会弱化市场所具有的功能。

　　还有，目前房地产过热或房地产泡沫的原因是什么？很大程度上就在于银行利率过低及银行信贷资金的易获得性。要保证国内房地产市场稳定发展，就得坚持市场化的原则，就是从房地产最为核心的银行信贷入手，增加信贷资金之成本、改变信贷资金的易获得性，加上其他必要措施，这才是国内房地产市场稳定发展的关键。

　　朱中一：不是一定要用计划的办法来解决老百姓的住房问题，但土地资源的配置要兼顾效率和公平，是要考虑我们国家人均土地资源稀缺的情况，要用经济的、法律的，同市场的调控统一来解决。

　　《中国经济周刊》：目前我们国家出台的一些旨在解决中低收入家庭住房问题的政策，比如经济适用房和廉租房，您怎么看待？国家在解决住房问题上应扮演什么样的角色？

　　束克欣：首先应该调整住房政策对消费的导向，要有相当一部分人走租房居住的路子，不能只单纯地导向大家买房，还需要大家都租房居住。

　　我们现在住房消费，是要给中低收入家庭造经济适用房、造低价商品房这样的一个政策导向，建立一个比较合理的消费结构，引导大家有一个健康的消费理念。

　　另外，还要继续深化住房制度改革、投资体制的改革，金融配套措施也要进一步细化；还有税制改革、住房制度配套改革、土地使用制度改革和中介服务和物业管理的问题，也要解决好。

　　易宪容：住房与其他产品不同，它是人们必需的高价产品，在市场体系中，如果没有一个非市场体系，一些中低收入民众的居住生存权就可能面临着困难。因此，房地产市场的发展必定要建立在有效的住房保障体系之上。比如，城镇廉租房制度的确立，经济适应房供应的增加及价格的限定都是住房保障体系的一部分。

　　廉租房是不能大力发展的，不能超过5%的人住廉租房。因为廉租房是政府补贴的，政府补贴能力是有限的，如果太多了，又会造成计划封闭，在加拿大只有4%的人住廉租房，而美国只有2%～3%。

　　经济适用房本身就是一个误区，从国内几年来实施的情况来看，经济适用房这个政策是否要延续，是值得认真思考的问题。因为，目前不少地方的经济适用房既不经济也不适用。说它不经济是因为尽管这类房子单位价格很低，但由于建造面积过大，从而使得其总价仍然不低。说它不适用，就是这类房子都是建造在边远、交通不便利的地方，不少民众购买此类房子之后根本无法很好使用。这个问题北京最为明显。

　　杨宜勇：国家只能对穷人的住房问题采取一定的优惠和扶植政策。通常的标准来看，穷人就是城镇里边收入最低的6%的人。政府应该为他们提供廉租房。但这种廉租房不会特别的好，也不会在市区，面积不会特别大，设施相对来说也比较简单。

　　廉租房不是针对大部分人的，只有领低保的人才能租廉租房。所以很多人期待廉租房是没有真正理解廉租房的作用和意义。

　　朱中一：确实，我国目前的住房保障体系还很不完善。房改以来普通居民的住房问题也在很大程度上通过市场来解决。“国八条”出台以后，多数城市没有提出普通商品住房和经济适用住房供应的具体措施，没有公布建设规模、项目布局以及进度安排。甚至部分地区的廉租房制度还没有建立。

　　我们要加快住房保障体系建设，有步骤地解决低收入家庭的住房。比如，加快廉租住房的制度建设和规范经济适用房的建设，另外还要积极发展住房的二级市场和租赁市场。

　　《中国经济周刊》：目前政府调控房地产市场的各项政策中，还要解决好哪些问题？

　　束克欣：如果说市场上需要大量的出租房，就存在一个谁来投资建设的问题，我认为至少有三条出路：

　　第一条出路是吸收中产阶层手头的资金，由他们来向社会提供租赁房。当然，我们要配套一些租赁房市场的管理措施、税收政策、信贷政策。

　　第二条路，如果不能彻底走市场化道路，政府应该给特别是党政机关这些公务员队伍，提供自己的租赁房。我们不一定非要让刚走上岗位的同志都到市场去买房，可是现在，党政机关也还是在以某种方式建所谓的经济适用房卖给大家。我认为提供一些租赁房更为合理。

　　第三条路就是对于低收入家庭，属于社会保障阶层的人员如何解决住房问题，这是政府的责任，我们政府应该把这块管起来。

　　易宪容：国家目前出台的对房地产的调控政策还不算“硬”，都是很简单的，比如强征个税，这是早就有的，只不过过去是优惠，现在把优惠取消了而已。我认为目前政策调整的都是不重要的东西，要把房价调下来，最重要的就是要把利率慢慢调上去。

　　利率是最重要的，利率调上去，房价就降下来了，你可以看看欧美、日本都是怎么调整房价的。其实就是一个东西—利率，就足够了。

　　朱中一：当前在房地产市场中还存在一些问题，在以下几个方面的调控还需要加强：

　　首先，要调整房地产供应结构，市场上高价位大面积的住房比例偏高，而普通老百姓的中低价位中小套型的住房还供不应求。

　　第二，部分城市投资和房价上涨的压力依然很大，一些地方对房地产的依赖度过高。

　　第三，房地产市场行为不规范的问题仍然比较突出，对于一些开发商不履行项目的规划审批条件、不履行开工时间要求、囤积土地、做虚假广告等等问题，要尽快解决。

　　另外还要完善住房保障体系和加强对外资进入房地产市场的管理。

　　《中国经济周刊》：您对房价的走势有什么样的预计？

　　易宪容：房价肯定要往下调的，按照目前的情况预测，即使政府不出台什么政策，房价也是要下跌的。

　　杨宜勇：我不相信房价会永远涨下去，我们现在对房市的认识没有像股市那么深刻，像上世纪90年代初，谁也不相信股市会跌。房地产市场迟早也会有这么一天，人们认为黄金、白银越采越少，所以应该是只涨不跌的，但还是跌了，但实际上黄金、白银都是有涨跌。