泰政办发〔2005〕93号
各市（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
市建设局、发改委、财政局、国土资源局、人民银行、物价局、地税局、银监局等八部门《关于加强宏观调控切实稳定住房价格的意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二○○五年五月三十一日
关于加强宏观调控切实稳定住房价格的意见
市建设局 市发改委 市财政局 市国土资源局
市人民银行 市物价局 市地税局 市银监局
（2005年5月27日）
为贯彻落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》以及江苏省《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》精神，现就加强房地产市场宏观调控，规范房地产市场行为，维护社会稳定，促进房地产业健康发展，提出如下意见：
一、统一思想认识，高度重视稳定住房价格工作
房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，住房作为一种生活必需品，关系到千家万户的安居乐业。近年来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长的势头得到了一定的控制，但由于城市化进程的加快，市场需求量偏大，拆迁过快导致被动性购房需求量增长，投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，地价上涨及开发建设成本提高等原因，导致住房价格上涨过快，直接影响了城镇居民家庭住房条件改善，甚至影响金融安全和社会稳定。因此，各市（区）人民政府要充分认识到房地产业健康发展的重要性及住房价格过快上涨的危害性，从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度，把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项内容，提到政府工作的重要议事日程，切实采取有效措施，抑制住房价格快速上涨，负起稳定住房价格的重任。
二、调整住房供应结构，完善住房保障体系
要根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求稳步推进住房商品化、社会化。一方面要通过发挥市场在资源配置方面的基础性作用，让多数家庭购买或承租普通商品房，另一方面则要发挥政府调控作用，通过运用社会保障的方式，帮助弱势群体解决基本的住房需求。
要根据目前住房供应实际，加大住房供应结构调整力度，着力增加普通商品住房、经济适用房、廉租住房的供应，并提高其在市场供应中的比例。每年新开工建设的普通商品住房建设比例不低于当年住房建设总量的70%,普通商品住房中小户型(60M2左右-80M2左右)住房的比例，一般要达到60%左右，经济适用住房面积，不低于当年住房新开工面积的10%。要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。
要全面落实廉租住房制度，保障城镇最低收入住房困难家庭的基本住房需求。根据廉租住房需求，切实落实以财政资金为主、多渠道筹措廉租住房资金的措施，扩大廉租住房覆盖面。廉租住房保障方式以发放住房租赁补贴为主，实物配租和租金减免为辅。要抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查摸底，建立保障对象档案，将廉租住房制度落到实处。2005年，市区及各市都要建立和实施廉租住房制度，到2006年底基本解决城市最低收入住房困难家庭基本住房需求问题。同时要严格经济适用住房与廉租住房申请、审批和公示制度，规范操作，接受社会监督，确保城镇中低收入家庭入住。逐步形成以普通商品住房供应为主体，经济适用住房与廉租住房为保障，高档商品住房为补充的住房供应体系，切实稳定住房价格，做到“居者有其屋”。
要严格控制拆迁规模，合理控制因拆迁造成的被动性住房需求增长，坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建的行为。今年，市区及各市拆迁总面积要控制在上年度住房竣工面积的60%以内，同时一般不得超过2004年的规模。在拆迁的同时做好拆迁安置房的建设，城镇房屋拆迁安置用房应专项规划和建设，不得占用经济适用住房指标。
三、合理利用存量土地，创新增量土地供应方式
要抓紧清理闲置土地并将清查及处理结果于今年年底前予以公开，以促进存量土地的合理利用，切实制止囤积土地行为。严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地的行为。要规范土地出让公告和合同的内容，出让合同中要明确开发建设完成的时间，切实加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，停止别墅类用地供应，从严控制高档住房用地供应。
对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积、配套设施、建设进度等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，避免盲目抬高地价，增加住房建设成本和价格，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。用于商品住宅开发的毛地出让要考虑开发中预留房源用于拆迁安置。
四、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房消费
要支持城镇居民合理住房消费，对属于改善住房条件购买普通商品住宅的，继续给予信贷、税收等方面的政策优惠，鼓励增加对中低价位普通商品住房和经济适用住房开发的信贷投入，严格控制对高档商品房的开发贷款。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格在同级别土地住房平均交易价格1.2倍以内。单套建筑面积和价格标准可适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。要引导居民根据收入情况，通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式满足住房需求。引导居民将投资购房及时用于市场出租。加强对房地产经纪、咨询、评估等中介服务的管理，促进二手房交易。
五、调整住房转让税收政策，加强房地产交易管理
要根据实际情况，及时调整和完善有关政策，充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大控制投资性购房需求的力度，坚决遏制投机性炒房。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。房屋所有权申请人与经登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。地税部门要在各地房产交易中心设立征税服务窗口，为个人转售住房开具发票并按规定征税，严格收入预算级次，分别入库。房产交易中心凭地税部门开具的营业税完税证明为购房户办理房产证及其他相关手续，地税部门要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。要加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买中低价位普通商品住房，对个人购买两套及其以上住房的，要降低按揭贷款比例，并实行贷款利率上浮。对购买房屋一年内出售的，商业银行不得提供转按揭服务。
六、通力协作，共同规范稳定房地产市场
各相关部门要加强协作，齐抓共管，共同规范稳定房地产市场，合力强化规划调控，合理编制年度房地产开发计划、年度房地产投资计划、年度土地供应计划、房地产供地计划、城镇房屋拆迁计划，切实加强对房地产开发项目的核准管理。对政府已确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房、廉租房的建设，要优先考虑，保证建设。
规划部门要根据已编制的城市规划及宏观调控与计划要求，从严控制高档商品房、别墅和商业用房的建设，加大普通及中低价商品房的建设的比重，加强房地产开发项目的规划许可监管。对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。
土地部门要根据住宅用地需求，牵头合理编制年度土地供应计划以及房地产供地计划，严格依据土地利用规划和年度供应计划供应土地。土地出让或划拨前要听取规划部门和房地产开发主管部门的意见，不具备相应房地产开发资质的企业，不得参加商品房项目用地的招投标，不得从事房地产开发经营。
物价部门要严格控制对商品住房的各项收费，加强对商品住房的成本及销售价格的监管，在核定普通商品住房及政策性房屋价格时，要综合考虑成本、市场情况、承受度、涨幅等情况，规范商品住房价格行为，稳定住房价格。
建设部门要牵头合理编制年度房地产开发计划、年度房地产投资计划、城镇房屋拆迁计划，加强对房地产开发项目的核准管理。切实加强房地产开发经营行为的监管，重点落实市场准入制度、项目手册制度、项目资本金制度、预售许可制度、合同备案制度、预售款管理制度和住宅小区交付使用制度。要加强商品房预售、登记发证工作的集中统一管理，严格审查商品房预销售条件，加强对商品房销售行为及销售资金的督查，实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案。对房地产开发商未取得商品房预售许可证，采用预订或预约、认购、定购等方式变相预售商品房的，要依法予以处罚。要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，对虚构买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购，以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，要记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的涉房案件，房地产主管部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。
人民银行加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，认真贯彻执行人民银行有关住房信贷政策，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。鼓励增加对中低价位普通商品住房和经济适用住房开发的信贷投入，严格控制对高档商品房的开发贷款。
银监局要严格督促各商业银行加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。
税务部门要尽快制定房地产相关税收的征管的实施办法，严格按规定加强房地产相关税收的征管，充分发挥税收等经济调控手段。
七、加强舆论宣传，完善市场信息披露制度
各有关方面要加大宣传力度，充分利用新闻媒体及网络传媒宣传建设、国土、金融、财税等一系列政策，宣传国家调控住房供求及本市根据实际情况制定的调节措施。建立健全房地产市场信息系统，建立房地产市场研究分析及预警制度。科学设计指标体系，统一数据采集标准，规范房地产价格统计，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求，适时披露城市规划、开发计划、土地供应计划等相关信息，定期向社会发布本市房地产市场供求状况、价格水平与价格变化情况，正确引导居民合理消费和心理预期。提倡居民量力而行，梯级改善住房条件，适度消费，改变居民购房的浮躁心理。同时，也要注意防止矫枉过正，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动。
八、加强领导，认真组织住房价格督查
稳定住房价格工作涉及面广，工作难度大，居民关注度高。各市（区）人民政府和政府各相关部门要高度重视，切实加强领导，成立由建设、计划、规划、土地、财税、物价、金融、统计等部门组成的稳定房价工作领导小组，定期召开联席会议，及时分析研究房地产市场情况，进行信息沟通，协调、落实相关政策，加强督促检查，形成政府统一协调、各部门各负其责、齐抓共管的稳定住房价格的工作责任制。要实行分级负责，归口管理，加强对房地产市场的监测和监督检查力度，确保各项政策措施落到实处。对调控措施不落实、控制措施不力，住房价格上涨过快，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的，要追究有关负责人的责任。
| 