买楼众生相：很慌忙很浮躁
新“国五条”细则发布，措施之严厉令整个房地产市场和买卖双方顿陷迷茫与慌乱。其中，“二手房征收差额20%个税”更率先点燃各地二手楼市，3月8日，加班加点一周的郑州市房管局，有工作人员因长期工作体力不支，在窗口接件时休克被救护车拉走抢救。在广州，新“国五条”细则发布后首个工作日，市房地产交易登记中心二手房交易收件量是平日的三倍，各区交登中心更是连续多日出现“排长龙”等过户的情景。据满堂红的数据显示，仅3月1日~11日，经该公司促成的二手房交易签约量已经是整个2月份的1.5倍。 除了二手房买家为避交易重税而抢着过户外，与新政有关的各种小道消息在坊间不断流传，购房者与新政之间的博弈亦在暗中升级，形形色色的“妙计”、怪招、损招层出不穷这边厢，小夫妻为享受首次置业优惠而“假离婚”；那边厢，业主为躲避20%差额重税，四处寻找装修公司开具大额发票……“地方版”未落地之前，表面看起来仍风平浪静的楼市，其实已经暗流涌动，出现了林林总总的买家新百态，当中的一些操作手法其实是具有一定风险的。 为减税急补装修发票 其实作用甚微 “个人售房将按转让所得征收20%个税”这一调控重拳令那些买了毛坯房的业主最郁闷了。收楼一年、刚刚把新房装修完的许先生就是其中一个，他为这次装修连材料带人工共花了17万元的费用，但他却为了省钱，没有让装修公司开具发票，只是让其开了一张可保修的收据。“我是在不同的店铺采购装饰材料的，少的几十元，多的数万元，没有一家开出过正规发票。” 许先生表示，新政细则出台后，他曾找装修公司的老板商量，让他补开发票，该老板却是一脸为难地说：“我是可以帮你补回发票，但你也要再多补给我8%的装修费，因为我也要打发票税的。”最终，许先生多花了1.35万元才换回一张正规的房屋装修发票。 “个人售房将按转让所得征收20%个税”，这其中涉及的“差额”其实并不是简单的“卖出价减去买入价”，而应该允许减去税金及有关合理费用。因为计算个人所得税应缴数额时，税务部门的界定为：纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让过程中交纳的税金及有关合理费用。 计算“转让所得”大有学问 这样一来，这笔需交纳的二手房所得税就并非是简单的(卖出价-买入价)x20%，而需要非常复杂的清单列表了，因为单是房屋原值一项，除了房款外，还包含了买楼时的贷款利息、手续费、公证费、按揭保险等。此外，收楼时还需交纳物业维修基金，若是毛坯房的还需支付房屋装修费用。在居住过程中，也不排除有再次装修所产生的费用支出。 有从事房屋交易的人士坦言，装修费用的核算是难点，税务部门难以评估，核税时进家入户在执行上也存在难点。 记者了解到，不仅是买装饰材料时店铺不开发票的情况十分普遍，请施工队搞装修也很少有人记得索要正规发票。因为在新“国五条”出台前，二手住宅交易时，卖家都以“实收”为原则，无需计算装修成本，也就根本不需要提供装修的发票了。久而久之，业主装修为省钱也就放弃索要发票，以获得更多的价格优惠，是不少家装消费者的选择。不过，如今随着“二手房交易按差额的20%从严征收个税”规定的渐行渐近，此前装修时没有开具发票的业主可能会追悔莫及了。 装修费“做手脚”作用不大 有中介人士支招说，可提交购买一手房时的契税、装修费、供房利息等发票或证明文件，来降低差额。其中，最容易“做手脚”的就是装修费，可以以大额的装修发票来降低税款支出。真的可以做大装修费来抵扣吗？据记者了解到的实情并非如此。记者 王荔珏 温馨提示： 装修费扣除额 最多可占原房价10% 有中介人士向业主教路说，可在装修费用上“做手脚”，以大额的装修发票来提高房屋的初始成本。但记者在采访中发现，中介的此招在实际中其实并不可行。因为根据国税发[2006]108号文件规定，“转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。其中，商品房转让前实际发生的装修费用允许扣除的最高限额为房屋原值的10%。”也就是说，当初业主若以总价100万元买入商品房，那么到卖出时，实际发生的装修费用允许扣除的最高限额也就只有10万元而已。 记者 王荔珏 恩爱夫妻办离婚 当天就把房产过户 据报道，上海各民政局近日来离婚的人数比平时多了三四倍。其相十分可怜，夫妻们态度认真、严肃，根本不听调解。问：“为什么离婚？”答：“感情不和、性格不合。”当中既有年轻夫妻，也有中老年夫妻。夫妻夫妻，天地之合，千年修来，百年好合。中国是五千年的文明古国，离婚可是很大的事。真正原因只有一个：离婚只为避新“国五条”的房产买卖交的20%的所得税。两套房子，以后卖房要交重税，不如先离婚，一家一房。难怪很多离婚者几乎都是同一天去办房屋过户手续，刻不容缓！ 难怪有人痛心地调侃：“生命诚可贵，婚姻价更高，如为避税离，两眼泪汪汪！” 假离婚有隐衷：税太重了！ 在新“国五条”细则出台后，各大城市都出现了为避税而“假离婚”的新闻，不难看出很多夫妻办理离婚是为了房子，不排除卖房后很快复婚。其实这背后实在有难言之隐，有人算了一笔账：一套2001年的市区商品房大概5000元/m2，现在分分钟涨到了3万元/m2，100平方米的房子当年是50万元，现在已经是300万元了，若要交差价250万元的20%个税，就是50万元。而假离婚，办个手续15元吧；再复婚，再15元吧。要50万元，还是要30元呢？ 记者也从一些开发商处了解到，就算有人“假离婚”，大部分的原因还是为了卖房之后买新房，“如果不是为了卖房后买新房，仅仅为了逃税，未必会有那么多夫妻俩冒险离婚。”有开发商表示，“虽然20%的个税可能会转嫁到二手房买家身上，但估计在目前政策没有落地的情况下，大部分买家宁愿多给一点，都会要求在合同中注明‘各付各税’，毕竟不是每个买家都愿意承担这么多税费的。” 新“国五条”细则的出台也催生出网友恶搞“结婚誓词”“你愿意娶这个女人吗？爱她、忠诚于她，无论她贫困或者富有，健康或者疾病，直至死亡。即使你们因为买卖二手房而暂时离婚、再和别人结婚、再复婚也不离不弃、忠贞不二，就像从来没有分开过，你愿意吗？”新郎：“我愿意！” 多数人不愿以婚姻作赌注 现在确实有些一手房的销售人员甚至会暗示买家用“离婚”换资格。家住海珠区的苏小姐告诉记者，近期她和丈夫去看盘时，因为觉得一些盘总价太高，无法拿出六成首付，就有销售人员暗示他们可以“先离再买”。销售人员的建议是，“先离婚，把目前的房产归在我名下，之后我先生就以单身的名义购买新房，可以获得首次置业三成的优惠。在签订好购房合同办好相关手续后再复婚。”但苏小姐认为这样风险太大，不值得尝试。 胡小姐和先生去年4月在番禺买了一套小三房，但因为先生在去年年底换工作到了珠海，为了有资金在珠海买房，胡小姐只能先把番禺的房子卖掉。“虽然我要求实收，但有意向的买家表示，如果递件后政府要征20%的个税，他们不会承担，宁愿挞定。”最终，赶着卖房的张小姐只用了2天就确定了买家并成交了。胡小姐说，即使实行了征20%的税，她也绝不会为了避税而离婚。 记者 陈白帆 温馨提示： 假离婚小心弄假成真 对于如何利用离婚和结婚来规避税费，有网友编出“最损”但最简便有效的一招，共分为三步：第一步，买卖双方夫妻离婚；第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；第三步，买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，有可能只要几百元就可以搞定一套房的交易过户，可以节省几万乃至几十万元的过户费用。不过，这样“离婚结婚”实在太儿戏，风险很大，万一弄假成真就真是得不偿失。记者 陈白帆 犹豫多年没买 上周掏空积蓄入市 在记者身边不多的抢房入市的朋友中，王小姐是一个非常典型的案例，从2009年开始她一次次地错过入市的好时机，曾经一度打算在广州长租房度日再回乡买楼，终于在新“国五条”的影响下抢房入市，在黄埔入手一套一手新房，负起20年还贷的包袱，每月还款额7000多元。 2009年：错过了“6字头” 王小姐的工作单位在广州大道中，来广州闯荡打拼十多年的她于2009年萌生买房的念头，当时她没想好居住的区域，从东圃的中海康城到番禺丽江花园再到金沙洲的新盘，一二手房到处看。后来锁定东部和南部为置业区域，当时中海康城价格也只是八九千元，她觉得贵，后来记者陪王小姐到丽江花园看楼，一个3楼的楼梯楼单位90多平方米，50多万元。王小姐看过单位后觉得不错，中介把业主约过来，也把合同打印好，但王小姐对合同每个条款都仔细阅读，对业主和中介都不放心，最终业主大怒而走。 错过“6字头”的丽江房，王小姐也“一怒之下”买了一辆10多万元的车子，把部分买房首期拿来享受一下。她住在同事出租给她的房子里，房子非常舒服，房改房大院管理费低，爱车不用停车费就可以停在楼下。她渐渐觉得或许长租房度日也是一个不错的选择，于是东南亚和欧洲都跑遍，让身边有房贷在身的同事羡慕不已。 眼热别人的房子猛升值 虽然不再看房，但王小姐对房价连年上涨也非常震惊，在个人微博上发了不少“愤青”言论，认为中国的房价就是给疯狂入市的人给抬起来的。不过，在发了一通牢骚后，她发现身边的人“苦逼”还房贷、腾挪首期买房获得的回报收益十分惊人。她的同事在华景新城连买两套房子，都是贷款，后来卖掉其中一套在逸景翠园买了一套大单位，华景新城那套卖掉的房屋足足升了四五倍。她错过的丽江花园的那套单位，现在也已经翻了一倍。王小姐渐渐觉得，房屋就像理财，“你不理财，财不理你”是真理。 2012年：下决心要出手 她心头又萌生起买房的念头，这时已经是2012年的10月，当时黄埔万科金色悦府(楼盘资料)的价格只是1.4万元/m2，她犹豫了一下还是没买，因为她还是想在五羊新城或珠江新城西区买一套小公寓方便上班。 以王小姐优柔寡断的性格，2012年10月的看房冲动持续了一个月不到又湮灭了。 记者 李凤荷 温馨提示： 恐慌性入市有点冒险 今年3月，新“国五条”出台，眼看着二手房被征重税有可能导致买房者争抢一手房的可怕局面，王小姐终于坐不住了，上周日到万科金色悦府买下了最后一套85平方米的三房单位。十几年来她辛苦积攒下来的全部积蓄只够付40多万元的首期，还要背起20年的房贷，每月还贷7000多元。想当初看番禺丽江房屋的时候，王小姐绝不看100万元以上的房子，她希望每月还贷两三千，生活质量一定要保证，且身边还留下十来万元的紧急备用金。 这次新“国五条”彻底颠覆她的打算，现在她几乎掏干净兜里的每一个钢镚，且每月还7000多元的房贷就意味着她不能生病不能缺勤更不能旅游了。王小姐不知道这次冲动入市是否押对了宝。 记者 李凤荷 趁着未征新个税把房产过给子女 忙着为子女挪名额 眼看二套房贷的门槛将要继续抬高，家住天河北的何女士打算于近期通过房屋赠予的形式，将其与儿子共有的两套房产，全部转至自己与丈夫的名下。“我这么做，主要是为了让儿子能享受首套置业的优惠。”何女士表示，她原本考虑通过买卖交易过户的形式完成更名，因为倘若采用房屋赠予的方式过户，日后出售该套房产时，便要征收全额房价20%的个税。但如果新“国五条”细则落地，二手房交易时如非名下唯一房产且证过五年，均要征收房产交易差额的20%个税，何女士便更倾向以赠予形式完成过户更名。 记者 王雯倩 温馨提示： 借名过户 日后纠纷必多 像何女士这类为了让子女获得首次置业购房优惠而进行房产赠予转名的多套房业主不在少数，近日，受到传闻关于开征持有型房产税的消息影响，亦有个别持有多套房的业主打起了小算盘，考虑通过将房产过户给父母、子女、姐妹等直系亲属，减轻日后持有房产的税费。但如真的按此操作，日后关于房屋产权的纠纷势必会增多。 记者 王雯倩 |