购买二手房攻略：返乡置业须关注六个方面

　　与购买期房相比，二手房交易手续复杂一些，个中问题相对多一些，那么，返乡置业购买二手房有哪些需要关注的问题呢？

　　关注之一：

　　准确理解“限购令”政策

　　贵阳市的房屋“限购令”原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其出售贵阳市中心城区一环内的住房。

　　因此，无论户口有没有迁出贵阳市，返乡置业者在购房时先对照自己的情况和欲购房屋的位置，看自己属不属于“限购”之列，否则，即使对房子再满意也只能望房兴叹。

　　关注之二：

　　标价不等于实际购买价

　　与新房不同的是，除房价本身外，二手房交易过程中还需缴纳各项税费，如果是通过中介完成交易的还涉及中介费等。记者在采访中了解到，贵阳市二手房市场上，几乎所有卖家开出的都是“净价”，房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都由买家支付，卖家只收“净价”，不管税费，已成为当前二手房市场的“潜规则”。

　　例如购买一套标价50万元的普通二手房，如果该房购房不足5年，所售房屋并非家庭唯一住宅的，卖家所需缴纳的营业税及附加、个人所得税以及买家需缴纳的契税和中介费等，所有费用全部加起来约需6万元。也即是说，买这套50万的房子，最后买家要拿出56万元才买得到。

　　关注之三：

　　外地人办二手房贷款有门槛

　　据了解，贵阳市并非所有银行都办理二手房贷款，像建设银行就没有开展二手房贷款业务，而工商银行虽然可以办理二手房贷款，但对于外地人而言，需要提供缴交一年社保的记录，否则不予办理。而贷款的条件和所需资料和办理商品房一样，即首套房可以办理7成按揭，利率为基准利率，二套房只能办理4成按揭，利率为基准利率上浮20%。

　　返乡置业者购房者则要根据自己的经济情况进行相应的选择，如果达不到办理二手房贷款的条件，则要准备好全款购房。

　　关注之四：

　　掌握二手房贷款额评估计算

　　虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样，但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同，二手房则是按照评估价来计算贷款额。通常在申请二手房贷款时，银行要先对房产进行评估。银行在放贷时将取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

　　据了解，房屋评估价是根据当时的市场情况，通过专业评估机构对房产价值进行评估而计算出来，一般二手房评估价都低于市场价，通常，二手房评估价大多为市场价值的80%-90%。如果一套市场价50万元的二手房，如果按照80%的市场价值计算，评估价则为40万元。如果按照贷款首付三成计算，首付款为12万元，加上成交价与评估价的差额10万元，购买这套二手房，即要准备22万元的首付款，而非通常理解的15万元首付款。

　　关注之五：

　　知晓房龄与贷款额度挂钩

　　据了解，目前我市多数银行在办理二手房贷款业务时，贷款年限都是按照房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其贷款年限最长为20年。

　　返乡置业者大多对二手房贷款政策知之甚少，致使在后期申请贷款过程中困难重重。为此，特别提醒购房者，贷款购买二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定。

　　关注之六：

　　不签“阴阳合同”

　　为了达到少交税的目的，很多人选择了“阴阳合同”的做法，即除真实合同外，签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”报税。

　　市房屋产权监理处的相关负责人介绍，返乡置业者完全不必为了达到“省税”的目的在合同上做“手脚”，一方面现在这种做法不能省税。另一方面，“阴阳合同”中真实合同和虚假合同差额部门的房款在法律上得不到保护。当买家再次转让所购房屋时，会产生虚增售房利润，导致税负增大。如果一旦所买房屋以后遇到拆迁，还可能面临补偿价格较低的风险，可谓得不偿失。

　　记者 杨贵兰 赵宁