二手房评估系统遍地开花 网上估价相差数十万

　　随着楼市二手房交易回暖，去年四季度以来，各种二手房交易报价系统如雨后春笋般在网上露头，各大房地产门户网站和中介也使出浑身解数，相继推出自家的报价系统。记者昨日调查发现，由于二手房评估系统目前“各自为政”，缺乏统一权威的评估标准，导致同一套房在各报价平台之间差价数十万元的情况屡见不鲜。

　　现象

　　“价差几十万元，该信谁？”

　　因为想换套大点儿的房子，家住万年花城的市民王莉打算在春节前，将自家的一套两居室拿到中介挂牌出售。提前询价的准备工作自然必不可少，于是她想先利用网上的二手房价格评估系统先探探路。

　　“我身边不少同事都用过网上评估系统，可以在不跟中介打交道的前提下，了解到自家房产的市场价格。”王莉说，评估二手房只需登录到相关网站的二手房评估页面，输入想要评估的二手房的相关数据资料，便可在几秒钟内获得参评二手房的评估结果。

　　王莉居住的一套南北向两居室位于10层，建筑面积90平方米，周边景观较好，没有污染源和噪音源。于是，她自信满满地将房屋信息分别输入焦点房地产网、搜房网和链家在线的网上评估系统，得到的评估结果却令人咋舌：267.1万元、283万元和258.9万元。“同一套房子的价差几十万元，到底该信谁？”

　　无独有偶，家住双井的卖房人赵女士也有过类似的经历——将同一套房源信息录入5套不同的评估系统，结果显示门户网站最“大方”，而中介网站的出价几乎都是最低的。

　　探因

　　“小气”中介套用成交价格

　　对于中介与门户网站两大类评估系统的反差表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖透露：“中介公司与门户网站评估房价的依据不同。”

　　目前，市场中的各类房价评估系统基本采用的都是“比较法”计算模型，即用户将房源信息录入系统后，评估系统会自动寻找与这套房子类型相似的“靶子”房源进行对比。中介公司由于掌握着实际成交价格，所以选取的“靶子”房源为实际成交的二手房。因为不具备交易功能，各家门户网站选择的“靶子”，大多借助用户在网上打出的房源报价。

　　“在二手房成交价普遍低于报价的前提下，很多网站评估系统在计算价格时都会失准。”从事评估模型开发多年的软件工程师李先生透露，即便是在房源方面占得先机的中介公司，其价格评估也未必“百发百中”。如去年全市月均成交二手房1.2万套，即便是大型中介公司，最多也只能占据30%左右的市场份额。而全市在售的二手房小区接近5000个，评估系统无法掌握全市各地区的交易数据，只能依靠个案“找补”，评估价格自然难保准确。

　　支招

　　可信评估价格源自“官方”

　　在传统评估过程中，影响一套房子价格评估的因素有几十种，而不限于用户网上录入的那10多种。如果不能提供科学准确数据支撑，网上评估系统更多的是想通过这项服务，吸引用户将手中房子挂牌，促成交易。

　　“相比之下，传统意义的房产评估，才是二手房交易各方的不二选择，具有法律依据。”北京房地产业协会有关人士说，由专业评估机构出具的评估报告，可以作为申请抵押贷款、出具资产证明等的依据。

　　目前，各方认可的传统房地产评估主要采用三种方式综合计算房屋价值，“收入法”利用房屋市场租金倒推出房价；“成本法”侧重于开发商普遍采用的重置成本，将土地、建安成本等要素纳入评估范围；还有一类是中介普遍采用的“比较法”，即根据周边成交样本价格修正房屋的评估价格。最后，评估人员会采用“就低不就高”的原则，将通过上述三种方式计算出的较低数值，确定为一套房子的实际评估价格。购房人据此申请贷款，可以降低金融机构的风险，而其他各类“评估价格”均不具备这样的效力，只能用作决策参考。