置业指南：你该如何投资城市综合体？

　　当大量的城市综合体蜂拥出现之时，城市综合体中的商铺、公寓、写字楼到底该如何选择也成为大家关注的焦点。本周，记者走访业内资深投资人士，就其中的投资要领予以解读。

　　“如果不包括一些住改商的公寓，真正为商业性质的公寓，重庆目前一年才30万—40万平方米，就把住改商在内的公寓算上，也不会超过100万平方米，而重庆中小企业对于公寓需求的旺盛远远大于此前对市场的判断。”晟城地产一手房副总经理张英强介绍说，相较于普通住宅公寓，投资城市综合体中的商用公寓更容易赚钱。

　　他表示，从投资住宅公寓来看，需要看项目的区域是否有发展潜力；其次，看项目的交通是否便捷；其三，看项目周边是否拥有成长中的商业氛围；第四，看项目是否有高品质酒店进驻。如果一个项目能满足以上几点，投资者就可放心进行投资。

　　而处于城市综合体中的商用公寓，商业氛围、品质酒店等几乎不用太多的考虑。但如果销售价格透支了未来10年甚至更长时间，就要有所慎重。

　　张英强说，目前重庆楼市只要价格合理、又地处发展潜力区域的商用公寓，其销售都比较火爆。以地处二郎中心的千叶·中央街区为例，该综合体中的三栋商用公寓一面市便被周边经商户疯抢……而成功案例，已有此前的红鼎国际等多个范例。

　　据佳宇国际商业投资公司研究部的数据，同一地区，商住公寓跟住宅公寓的租金差价在200-500元左右。以观音桥一套40平方米的一居室为例，其商住公寓的租金是3200元/月左右，住宅公寓的租金是2700元/月左右。假设其售价是9580元/平方米，按照两成20年按揭，商住的投资回报率为15.1%，住宅公寓的投资回报率为8.04%。

　　佳宇国际商业投资有限公司副总裁陈正斌说，从商业地产的投资规律来看，商业在城市综合体所占的比重，与社区商业不同，并非越小越好。根据商业面积与服务人群数量之间关系，人均购物面积应保持在1.1—1.2平方米。当然，如果区域收入水平较高，也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例。

　　“城市综合体的大量出现，让更多投资者迷失了方向。”晟城地产一手房副总经理张英强分析说，最近几年，各地政府在对各个地产项目商业体量的规划控制上，已从最初的15%上升到20%，最高已达30%。

　　东原地产商业投资公司策划总监刘松涛表示，可能很多投资者并不好判断商业面积与服务人群的配比界定。根据经验来看，以商业项目为圆心，其一公里以内60%的常住人口为有效服务人群，两公里以内30%的常住人口为有效服务人群，如果超出3公里，有效服务人群可能就只有10%，甚至不到这个数目了。

　　因此，要投资城市综合体中的商业地产，有必要对其周边三公里范围内的常住人口数量进行考察。要考察周边的配套情况、交通优势、区域格局、产业分布情况是否与之相适应，并考察周边人口分布情况，收入情况，初步判断此区域是否具备发展前景。当然，在这个判断过程当中，市政规划对城市综合体商铺的影响就显得尤为重要。

　　目前，重庆各大城市综合体中的写字楼新增数量明显偏高。佳宇国际商业投资公司副总裁陈正斌认为，重庆写字楼“泡沫”明显，对普通投资客来讲，已无投资价值。

　　数据显示，去年重庆主城区写字楼新增供应量，全年不过77万平方米，成交量大约在42万平方米。今年开始，供应量激增，截至今年7月，新增供应量已达到60.82万平方米，成交量为15.54万平方米。而有机构预计，2012年写字楼新推体量将达到200多万平方米，为重庆楼市历史最高。未来3年半内，重庆楼市写字楼体量将达1100万平方米。“如果不再增加新的写字楼，这样重庆写字楼的消化至少需要10年的时间。”晟城地产一手房副总经理张英强判断。对此，张英强不建议普通投资者购买写字楼，如果真对写字楼感兴趣，除传统商圈之外，江北嘴和新牌坊这两个区域或许有一定投资价值。(记者 吴从斌)