户型20年变迁：购房人关心的除了价格就是户型

　　十几户人家共同居住的大杂院、30多平方米没有客厅的两居、除了一个蹲坑就再无摆放余地的洗手间……这是很多老北京居民对“户型”这个字眼最早的认识。而从1993年商品房改革探索之时计，到2012年短短20年时间里，复式、LOFT、超小户型、N+1、上下叠、四居三卫……各种推陈出新的户型变革影响着人们的购买行为，也让人们在户型不断升级当中感受不同的生活体验。今天，《广厦时代》邀请读者一起回顾20年户型的变迁以及预见未来的户型之路。

　　●现状●

　　看户型不能只追求房间数忽视选户型造成生活种种不便

　　卖房流行“拼户型”

　　“可变两室两厅”、“拓展户型”、“超高得房率”……翻开楼盘宣传单，诱人的词汇频频映入眼帘。如今房产商们越来越务实，纷纷在户型上大做文章，房源的实用性和性价比均有所提升。业内人士说，房产调控政策实施后，楼市竞争已从拼地段、拼价格，发展到如今的拼户型。

　　购房人关心的除了价格就是户型

　　许多购房者表示，这段时间，每次拿到楼盘宣传单，“最抓人心”的就是价格和户型。“现在市场上销售的普通住宅大部分是高层，谁的户型设计好，比较方正，得房率高，采光理想，今后居住就更加舒适。”市民张先生表示。

　　在通州某纯新盘项目最近散发的宣传单上，记者看到共有6种户型图，除了标注常规的卧室、客厅等空间外，其中一套58平方米的户型还特别标注“可变两室两厅”的字样。

　　此外，还有楼盘最近推出了一些全新户型房源，不仅拥有多个可拓展面积，且在户型内部设有“玄关”，即动静功能分区，客厅与餐厅的一体化提高了就餐空间的伸缩性能，主卧与北向阳台无缝对接，收纳更多的阳光，整个户型设计凸显了人性化。

　　房企巨头保利今年销售的多个项目，也频频打出“户型牌”，比如在大兴推出的春天里，基本延续了“神奇加法”的设计思路，还进行了更加精细化设计，比如“两房变三房”“三房变四房”等等，几乎每个户型都能多赠送一个房间，实际得房率同比其他楼盘高层要高。早早的售罄也反映了购房人对高得房率的认可。

　　不能盲目追求房间数出手前应考虑各自生活习惯

　　在业界看来，这几年，对于户型设计的革新有目共睹。一位房企负责人就表示，限购条件下，开发商为争抢有限的购房人，除了价格，户型就是最能吸引人的地方。尤其是中小户型，在楼市调控的影响下，大量中小户型产品集中入市，导致同质化竞争异常激烈，通州、大兴、房山等地，随处可见扎堆的工地和广告标语。这些项目聚集在一起，地段、价格相差不大，因此为了在市场中脱颖而出，房产商们不得不在户型设计上动起脑筋。

　　如今，房产商们越来越注重入户环境和空间，入户花园、入户花厅等别墅才有的稀罕物，越来越多地被用在高层住宅上；很多项目“一梯一户”的入门设计也避开了昔日逼仄楼道的拥挤。其次，户型内部空间的拓展，借助阳台、飘窗、露台等室内平台，提升得房率，户型朝向、动静分区等设计也都提高了业主的生活空间和舒适度。

　　对于购房者来说，户型上的合理设计，房源的实用性和性价比均会提升。开发商也从之前的拼地段、拼价格，到现在的拼户型，以迎合购房人，从而赢得市场的认可。不过，也有购房人担心，为了赶“时髦”，一些在设计之初并没有分割功能的户型，为了促进销售被房产商硬性地“条块分割”，虽然多改造出了个房间，但每个房间可利用率不高，反而成为鸡肋。不但装修时改动比较麻烦，日后生活也经常不便，因此买房人在出手前千万别盲目追求房间数，仍需考虑清楚哪种户型更适合自家生活习惯。

　　忽视选户型选择容易造成生活不便

　　在当下，一些项目又频频出现“抢房”的场景：几百套房源上千人排队，一套二手房多个家庭竞价式购买……这样的“疯狂”下，让很多人为了买得上房，对于房屋的户型要求则是一降再降。到头来，花掉了大部分积蓄，甚至甘当“房奴”，可到手的房子却往往是几经妥协后的户型。真正入住后不久，各种不方便、不舒适的麻烦事就会扰得业主心烦意乱。

　　●案例●

　　厨卫不分卫生情况最担忧

　　因为对住房也有了所谓的“刚性”需求，2009年结婚的邢先生经历了四处看房、踏盘后，最终在朝阳区买了一套88平方米的两居室。由于当时楼市正进入一波凶猛的涨价行情。邢先生最初看房时备选的几个项目纷纷开盘售罄，而且售楼处均表示下期开盘时价格只升不降。慌了神的邢先生害怕再次错过了点买不上房，未加思考，就买下了某项目一套剩余的尾房。

　　随后房价一路走高，暗自庆幸了许久的邢先生，直到收房入住后，才开始感到户型的种种缺陷。“当时买房只注意到小区离繁华区不远，交通方便；楼宇间还有树阵，花墙，休息亭，水景等景观。收房时才真正注意到，卫生间居然紧挨着厨房，做饭和解手被迫要在同一区域解决。”如今，邢先生已经淡忘了当初抢到房子时的喜悦，更多的是对生活不便的抱怨。

　　根据邢先生提供的户型图不难发现，该户型大约88平方米，为两室一厅一卫一厨的设计，整体格局比较方正，主卧和客厅还有阳台和花厅的空间，符合大部分人对房屋的要求。但细致一看，室内的空间布局就并不能令人满意了。在邢先生入住两年的体验中，最不方便的一是因为卫生间太小，不超过4平方米，上厕所更像是“关禁闭”；二是次卧距离卫生间太远，家中老人晚上起夜，需要经过客厅、厨房后才能抵达卫生间。最后就是厨房的位置与卫生间“紧密相邻”，仅从卫生的角度来看，厨房是一家人生火做饭的地方，而卫生间里的秽气则往往很难清除掉，容易滋生细菌、污垢，过于紧挨，让人总感觉不太好。

　　朝向错乱生活区采光不理想

　　与邢先生的匆忙买房类似，家住昌平立水桥附近的段女士对于在住的房子也很不满意，最近就在考虑换一套南北通透、采光好的房子。

　　事实上，段女士目前住的房子本身就是一套纯正的南北通透户型，整体在90平方米左右，缘何还要换购一套南北通透的呢？

　　在段女士提供的户型图上，我们可以找到答案。不难看出，该户型的所有房间都是全明格局，值得称赞，但真正称得上南向采光的只有主卧室一个房间，而客厅和次卧均是朝北，缺少阳光不说，还冬冷夏热，很不舒服。相反厨房和卫生间这些对于采光和温度并不十分看重的房间则是全部朝南，这让段女士十分郁闷，“看似多个房间朝南，但卧室和客厅这些重要的功能空间则是朝北，住着感觉很不方便。尤其是白天在家看电视，客厅总是黑乎乎的，孩子住的次卧也是常年需要开灯看书。”

　　卫生间正对床影响卧室空气

　　不仅是中小户型存在设计缺陷，许多三居室的大户型同样会出现生活很不便的情况。家住大兴的周女士目前住的三居室，在设计方面有明显的缺陷。

　　由于是刚入住不久的新房。提及新居感受，她最头疼的是卧室的床头正对着厕所门，很不雅。在大部分两卫甚至多卫的房屋户型上，主卧室内往往有一间独立的卫生间，本是方便的设计但由于卫生间门正对卧室床，让很多人心生反感。周女士表示，“不管卫生间装修如何环保，也不能改变其藏污纳垢的本质。另外卫生间湿气重，易滋生细菌，并且味道也不好，空气质量不佳。自家的卫生间正对着床头，很容易使床潮湿，并影响整个卧室的空气质量。”不仅如此，人在睡眠过程中抵抗力最弱，如果卫生间的门正对着床很有可能会影响业主的健康。另外，抬头看见卫生间的门，也会在视觉上影响美观。

　　诸如此类因户型设计影响生活质量的还有很多，有业内人士提醒道，在实际生活中，很多业主都是入住后才发现，一些设计有缺陷的户型往往会造成生活中的种种麻烦，因此不但要在买房前对于户型精挑细选，而且还要尽量挑选灵活多变的户型，为空间改造留下余地。

　　●历史●

　　从单一走向多元从传统走向多变

　　购房需求 引领20年户型走向

　　回顾京城人居的改变，户型的更新换代是一个十分重要的元素。户型的变革带来的不仅仅是生活空间的改变，更是人们对于居住生活要求变化以及市场风云变化的“一面镜子”。从1993年到2012年的20年间，京城商品房住宅户型产生了巨大变化，目前市场上主力销售的板楼、花园洋房、别墅、平层豪宅等各类户型，极大地推动了人们生活方式的改变。加之各类品牌开发商不断带来新的户型产品，80%甚至90%的超高利用率被开发商一再提及。针对如今房地产市场趋于成熟，购房人更加理想的当下，包括清华大学教授周燕珉在内的多位专家认为，谁的户型更人性化、更具性价比，将是购房者买单与否的重要考量。

　　从一间房到一套房户型仅能满足“住”的要求

　　80年代末90年代初的住宅多为方厅型，虽然已经有了两室甚至三室的户型，但面积普遍控制在50-80平方米左右，走廊被扩大为小方厅，形成了独立的就餐会客空间，家庭起居活动仍在卧室，已经做到了餐寝分离。

　　到了1993年左右，周燕珉教授认为，这个时候，房屋的起居室功能更加明显，起居室作为家庭团聚、交往、娱乐、用餐等活动的场所被独立出来，已经和卧室有了明显的界限，做到了居寝分离。

　　另外，这个阶段，独立的厨房加大，各项配属于厨房的设备逐渐完善。此外，卫生间不但装设了便器、浴盆、面盆，而且在房屋设计时，也开始考虑洗衣机、冰箱的专用位置。

　　虽然与现在相比，当年的住房格局难称舒适，但很多家庭已经实现了从一间房到一套房的转变。

　　商品房兴起户型设计开始讲究人性化

　　一直到1998年底，房地产市场才正式进入商品化时代。户型的开发和设计不再主要服务于分房单位，而是要直接面对消费者，消费者的感受直接影响了户型的设计。

　　当时，仅从户型设计上说，餐、居、寝已经完全分离，厨房设备更加完善，并开始出现服务阳台或家务间，三室及三室以上的户型已经更多地采用双卫生间甚至多卫生间的设计。

　　到了2003年，房屋的户型设计更加重视舒适性与个性化的作用。在餐、居、寝分离的基础上，这个时期的户型中，“学”的空间被提到重要位置，许多大户型都设有书房。此外，交通流线开始清晰，独立的玄关、公共空间、客用卫生间的设计都在这一时期完善。主卧室的功能性也更加突出，如今很多中高端项目的主卧室都采取了套间设计，兼有衣帽间与卫生间，这也是从那时开始兴起的，并且在卫生间更加注意干湿的分离了。

　　到了2005年，楼市经历了急剧上扬的阶段。因为房子不愁卖，这个阶段户型面积比较单一，面积都比较大，大多都超过120平方米。也几乎在同一时段，大面积大纵深的豪宅也开始涌现，面宽9.8米，进深15.6米，面积达150平方米以上的大户型被很多豪宅设计所采纳。

　　促销售 户型设计求新、求变

　　2006年国家开始了宏观调控，楼市也进入调整期。房子没那么好卖了，各种新奇的户型、超高利用率的设计也开始涌现。

　　当年，国务院出台规定要求：“年度居住用地供应总量的70%，必须用于中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租房”，“套型建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”。此为业界俗称的“90/70”政策，也是提倡开发商设计中小户型的政策。

　　受政策影响，这个时期住宅的建筑面积（包含公摊）也都在90平方米以下，卧室、起居室的开间较以往均有缩小，户型多为舒适性的两室一厅。这一时期商品房市场一批紧凑型的户型开始登上历史舞台。

　　此时，户型的好坏已不再是锦上添花，而是直接决定着项目是否成功的重要因素。5.6米调高客厅、增加飘窗和阳台等赠送部分、高利用率的LOFT产品等，成为“90/70”政策出台后的户型设计新动向。

　　实际上，2006年以来掀起的户型创新，更多的是从一些细节着手，充分挖掘产品的附加值，提高使用率，使消费者能买到更高性价比的产品。

　　购房需求决定户型走向

　　2010年，以“限购”、“限贷”为主的新一轮调控政策，开始打击了投资投机客群，北京楼市基本成为自住型需求的市场。于是开发商在设计户型时，分别针对首次自主和再次改善需求进行设计。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，限购后，购房群体对于住的要求更加精细化，适合刚需的70-80平方米的微两居、90平方米的小三居都是这一阶段比较受欢迎的产品。小户型不仅成为开发商主要的供应产品，同时也是淡市下的突围产品。这就需要开发商在研发小户型产品时更多考虑购房者的真实需要，更人性化地将每一平方米空间利用充分。

　　除此之外，同样是在限购后，对于“房票”更加珍视的改善型购房人，面对仅有一次的机会，也往往要求户型具备更加多样可变的功能，能够满足不同年龄段的生活需要。于是，“送露台、送入户花园”、“90平方米可以做到120平方米”、“魔方户型”、“可变空间”等创新户型也不断涌现。

　　有开发商就表示，户型的设计如今基本是为了迎合购房人的需求，突出空间利用率等。

　　●未来●

　　高使用率户型更受关注专家提出可变式中小套型概念

　　可变户型未来或成趋势

　　20年来，在经济状况、调控政策、人居需求等要素的不断变化中，对京城住宅产品的户型设计也不断提出新的要求。正因如此，不同时期的户型，在面积使用率、功能分区、户型多边性等方面总有着鲜明的时代烙印。有业内人士认为，户型创新的本质是，在有限的单位面积里容纳越来越丰富的生活。这注定是一项永无止境的追求。值得庆幸的是，改变还在持续发生。今天的购房者与十年前相比，在户型的选择上也明显有了更大的余地。

　　使用率 空间优势在选房中脱颖而出

　　面对诸多刚需小户型，如何尽可能提高户型的使用率，让有限的建筑面积给出更多的实用空间？开发商最先想到了“赠送面积”，大量增加露台、阳台、设备平台、入户花园等空间。这些空间虽然不纳入建筑面积或只计算一半建筑面积，但改造后可作为常规的室内空间使用。以市场常见的“N+1”户型为例，一套90平方米左右的小户型加上附赠空间后，可做成紧凑型三房。此外，同样不纳入建筑面积的飘窗也早已经成为最受购房人钟爱的设计亮点之一。

　　据了解，一些大量使用转角飘窗的户型，可提供10平方米以上的室内空间。像是保利今年在京城主推的几个项目，无不把高赠送率作为卖点之一。像大兴的保利春天里(楼盘资料)，算上各类赠送面积，90平方米三居的户型甚至不输给120平方米三居的使用效果。此外还有通州的K2百合湾(楼盘资料业主论坛)，80多平方米两居室同样有30多平方米的赠送面积。在实际销售中，这些空间优势明显的项目也更容易成为区域的热销盘。

　　除了平面空间的拓展，向上要空间也成为一大趋势。一些挑高房源将一层隔成两层使用，大大提高了产品的性价比。许多LOFT产品，一套面积不到50平方米的挑高户型可设计成两房两厅，使用率比平层户型大有改进。在房价不断走高的时候，更高的使用率更能突出项目的性价比，对于购房人也将更具吸引力。

　　功能性 舒适实用是选房主旨

　　除此之外，清华大学建筑学院的周燕珉教授也表示，选择房子首先要注意房子的实用性，以购房人自身需要为基本，不能简单地被样板间的豪华布置吸引。由于房价不断增高以及限购的原因，许多购房人往往想着购买一步到位的房子，这就要求住宅要随着家庭生活的变化具备“灵活多变”的功能，这就能较好地解决一个家庭在不同阶段的居住需求。这也要求开发商在设计之初，就该赋予房子更多的灵活性，比如书房或次卧的分隔墙可以采用轻体墙或推拉门的方式，让买房人可根据自身实际需要进行改变。

　　在具体选择户型时，动、静分区要明确，客厅、餐厅、卫生间和厨房间使用频繁的“动”区要放在进门的前半区；书房、卧室的“静”区放置在后半区，这样能保证日常生活井然有序。“前厅后卧”是一种典型的户型结构，客厅、餐厅在条件允许的情况下，如果能相对独立设置，可以提升整个户型的档次。

　　另外，还需要购房人注意的是，无论是对于刚需小户型还是豪宅大户型来说，通用的一点都是要讲究均衡，避免出现超大客厅和小卧室、超大卫生间和小厨房等不实用、不经济、破坏均衡的布置，看户型不仅要关注这个客厅是不是够大，更要考虑这个面积是不是都能为我所利用。

　　新趋势

　　可变式户型设计

　　有利于解决供需矛盾

　　在如今楼市中，各类户型的产品已经十分丰富，未来将如何创新？对此，周燕珉认为，户型设计将朝着更精细化的方向发展，与人们的生活需求相契合。

　　从这一认识出发，她进行了一系列可变式中小套型设计的尝试。周燕珉认为，房价等因素导致换房的难度加大，未来优秀的创新户型一大特点就是要能够适应居民由于家庭结构等的变化而产生的对居住空间的需求变化。

　　譬如对于年轻人来说，由于经济实力所限，所能购买的房屋一般为中小套型，但随着个人事业的进步以及家庭人口的增加（后代的出生、将老人接来赡养等），很快就有了加大居住空间的需要，经济上的支付能力也相应增加。经过一个时期以后，又由于老人相继故去和子女的独立，家庭居住人口又会减少。如果户型的设计能够赋予套型以充分的灵活可变性，那么住户就可以根据需要比较灵活地对其居住空间进行调整，扩大或缩小一些功能空间。

　　此外，这种可变式的户型设计也将方便子女和老人共同生活。目前，不少家庭为了照顾老人往往会购买同单元对门或不同楼层的两套房子，一套给老人居住，一套子女居住方便照顾老人。这样的购房需求未来也可通过可变的户型得到满足。不单单是住宅空间上的可变性，在住宅内的设备设施也随之发生相应的变化。