关于加强经营性用地建筑容积率管理的通知

泰政发〔2009〕86号

市各有关部门：

    为切实加强经营性用地建筑容积率管理，根据国家和省、市有关部门关于经营性用地出让及容积率管理的规定，现就我市经营性用地建筑容积率管理的有关要求通知如下：

一、严格控制容积率计算的标准

    实施规划管理时，建筑工程的建筑面积计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353－2005）的规定执行。遇有特殊情况，按照下列规定执行。

    （一）关于建筑物层高

    1、住宅建筑层高大于3.8米且小于等于4.5米时，其建筑面积均按该层水平投影面积的1.5倍计算，并计入容积率；层高4.5米以上的，其建筑面积均按该层水平投影面积的2.0倍计算，并计入容积率。跃层式住宅、低层住宅等起居室（厅）层高在户内通高时以及住宅坡屋顶不计入超高范围。

    2、办公建筑层高大于4.5米且小于等于5.4米时，其建筑面积均按该层水平投影面积的1.5倍计算，并计入容积率；层高5.4米以上的，其建筑面积均按该层水平投影面积的2.0倍计算，并计入容积率。

    3、商业建筑层高大于5.1米且小于等于6.0米时，其建筑面积均按该层水平投影面积的1.5倍计算，并计入容积率；层高6.0米以上的，其建筑面积均按该层水平投影面积的2.0倍计算，并计入容积率。

    （二）关于地下空间利用

    地下空间的顶板面高出室外地面1.2米以上（含1.2米），视为地上建筑，其建筑面积按该层水平投影面积计算，并计入容积率；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.2米的，其建筑面积不计入容积率。建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.3米作为室外地坪，然后再按上述规定核准。

    （三）关于建筑物阳台、入户花园及飘窗

    1、建筑物阳台进深不大于1.8米，不论阳台是否封闭，其建筑面积按该阳台水平投影面积的1/2计算建筑面积，并计入容积率；阳台进深超过1.8米的，按超出部分水平投影计算建筑面积，并计入容积率。

    2、住宅入户花园无敞开面的，视为房间，按水平投影计算建筑面积，并计入容积率；有敞开面的入户花园，进深不大于2.4米且面宽不大于2.4米的，按水平投影面积的1/2计算建筑面积，并计入容积率；凡进深大于2.4米或面宽大于2.4米的入户花园，按超出部分水平投影面积计算建筑面积，并计入容积率。入户花园敞开面的最小面宽不得小于住宅入户花园面宽的1/2。

    3、建筑物设有飘窗的，飘窗突出外墙部分的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米、宽度不大于该开间的2/3时，不计算建筑面积，不计入容积率。凡不同时满足以上规定的飘窗，按该飘窗全部水平投影面积计算建筑面积，并计入容积率。

    （四）关于建筑物架空层、住宅底层封闭车库

    1、建筑物首层架空层用于公众活动、环境绿化、任何人均可随意出入的开敞空间，并且建筑首层架空层净高不低于3.0米，按该层水平投影面积1/2计算建筑面积，但不计入容积率。其他架空层，按该层水平投影面积1/2计算建筑面积，并计入容积率。

    2、住宅底层封闭车库、杂物间层高应低于2.2米，其建筑面积按该层水平投影1/2面积计算，不计入容积率。

    （五）关于建筑物坡屋顶内空间利用

    利用坡屋顶内空间时净高超过2.1米的部分，按该部分水平投影面积计算建筑面积，并计入容积率；净高在1.2米至2.1米的部分，按该部分水平投影面积1/2计算建筑面积，并计入容积率。

二、 严格规范容积率指标调整的条件、程序

    以出让方式取得国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市城乡规划主管部门应当依据经批准的控制性详细规划提出规划设计条件，规划设计条件确定的地块容积率指标，不得突破控制性详细规划规定的容积率。土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。但具有下列情形之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划设计条件确定的容积率指标可以按规定程序调整：

    1、城镇总体规划、控制性详细规划、专业/专项规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

    2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

    3、国家和省的有关政策发生变化的；

    4、土地竞价出让后发生其他特殊情况的；

    5、其他确需调整的情形。

    调整增加规划设计条件确定的容积率，必须严格遵循以下程序：

    1、当规划设计条件发生变化时，规划主管部门应告知建设单位，由建设单位提出申请，并说明调整理由；

    2、组织专家和市国土、建设、财政等相关部门对调整的必要性和规划调整方案的合理性进行论证；

    3、将调整方案进行公示，采用多种形式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应组织听证；

    4、经组织专家和部门论证、社会公示（听证），认为确需调整容积率的，由市规划部门提出调整建议并附论证、公示（听证）结论等相关材料报市政府批准。经市政府批准调整提高容积率后，建设单位必须与市国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》补充协议，或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，同时补交土地出让金。

    规划设计条件的容积率调整提高突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。

三、严格建筑工程竣工容积率指标验收

    （一）在建筑工程竣工验收时，因《房产测量规范》（GB/T17986－2000）与《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353－2005）在阳台、阁楼、半地下室等方面计算建筑面积的规则不一致，导致规划核实时实测建筑面积与规划许可建筑面积的误差，其误差部分不纳入地块容积率指标计算，超过地块容积率的建筑面积可在按竞价出让时的楼面地价补交土地出让金后，予以认可。

    因正常施工产生的建筑面积误差为合理误差，合理误差范围为：

    1、总建筑面积在5000平方米（含5000平方米）以内，合理误差率上限为3%；

    2、总建筑面积在5000—10000平方米（含10000平方米）之间，合理误差率上限为2%；

    3、总建筑面积10000平方米以上，合理误差率上限为1%。

    （二）容积率超过建设工程规划许可证批准的面积或土地竞价出让确定的指标要求的处理办法：

    1、对容积率超过建设工程规划许可证批准的面积但不超过土地竞价出让时确定的指标的，不补交土地出让金，合理误差范围内的建筑面积不予处罚，超出合理误差范围的建筑面积按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定进行处罚。

    2、对容积率超过竞价出让时确定的指标的，其合理误差部分不予处罚，合理误差范围之内的超出面积按竞价出让时的楼面地价补交土地出让金。

    超出合理误差范围的建筑面积，按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定处罚，可以办理规划许可手续的建筑面积按市场评估价格补交土地出让金。

    （三）地块容积率超过建设工程规划许可证批准的面积或土地竞价出让确定的指标要求的处理程序：

    市规划局依据土地竞价出让时确定的容积率指标和建设工程规划许可证许可的内容对地块的容积率指标执行情况进行核实，超出的面积按不同情况分别函告市国土局（同时抄送市财政局）、市城管局等，由相关职能部门作出处理。按规范可以办理规划许可手续的，建设单位凭补交土地出让金的证明、行政处罚决定书等材料到市规划局办理规划许可手续。

    四、本通知自下发之日起施行。发布前已审批的项目，容积率管理有明确规定要求的，工程项目验收时按原规定执行。

    《市政府关于同意建设工程竣工规划核实中建筑面积合理误差范围的批复》（泰政复〔2008〕65号文）同时废止。

二○○九年十月十四日