关于印发《泰兴市城市房屋拆迁评估实施细则》和《泰兴市城市房屋拆迁补偿评估技术规范》的通知

泰兴市城市房屋拆迁评估实施细则

第一章总则

    第一条  为加强城市房屋拆迁评估(以下简称“拆迁评估”)管理，规范城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见>)和《泰兴市城市房屋拆迁管理办法》，结合本市实际情况，制定本细则。

    第二条  凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁需进行房屋拆迁评估的，适用本细则。

    第三条  城市房屋折迁评估是指有资质的房地产评估机构对城市国有土地上被拆迁房屋(含附属物)及其用地的土地使用权进行测算，确定其房屋拆迁补偿价格的专项行为。其评估或鉴定结果作为拆迁人对被拆迁入进行补偿的依据。城市房屋拆迁评估不包括房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房停产停业补偿费等。

    拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

    第四条  本细则未涉及事项，应根据有关法律、法规、规章和其他规范性文件以及房地产市场评估常规办理

第二章  评估原则

    第五条  在市区从事城市房屋拆迁评估业务的机构，必须具备房地产价格评估机构三级以上(含三级，下同)的资质，并向社会公示，供拆迁当事人选择。

    第六条  城市房屋拆迁评估入员，必须取得有权部门核发的《房地产估价师注册证书》、《房地产估价员岗位合格证》，主持评估人员应当是注册房地产估价师。

    第七条  评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

    评估机构必须履行下列义务：

    （一）遵守有关的法律、法规和政策；

    （二）遵守自愿、诚信、公开、公平、公正的原则；

     （三）按规定标准收取费用；

    （四）依法接受房屋拆迁管理部门和其他相关部门的指导、监督和检查；

    （五）对房屋拆迁评估报告进行解释。

    第八条  在城市房屋拆迁评估业务活动中不得有下列行为：

  （一）弄虚作假，故意压低或抬高评估结果；

  （二）利用工作之便，牟取私利；

  （三）法律、法规禁止的其他行为。

第三章评估程序

    第九条  拆迁人与被折迁人必须选择有资质的房地产评估机构进行城市房屋拆迁评估，并与所选择的评估机构签订书面委托合同。

    拆迁当事人有义务向评估机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助评估机构进行实地查勘。

    评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成评估业务。

    第十条  评估机构在接受委托、签订委托合同后按以下程序进行：

    （一）拟定估价作业方案；

    （二）搜集估价所需资料；

    （三）实地查勘估价对象；

    （四）圆确定估价计算方法；

    （五）固计算估价结果；

    （六）撰写估价报告；

    （七）交付估价报告；

    （八）估价资料归档。

    第十一条  拆迁当事人在委托评估时，应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途，下同)和面积。

    被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。

    拆迁当事人对被拆迁房屋的性质有争议的，应当向房产登记部门或城市规划部门申请确认。拆迁当事人对被拆迁房屋的面积有争议时，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

    第十二条  评估机构实施评估前应现场勘测。现场勘测时，拆迁当事人均应到场。

    被拆迁人无正当理由不到场或拒绝评估而影响房屋拆迁正常进行的，评估单位可依据房屋的权属资料或可确权书证及房屋区位、朝向、构筑状况等因素进行评估，由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证，并在评估报告书中予以说明。

第四章评估价格

    第十三条  房屋拆迁评估价应依据《房地产估价规范》和《泰兴市城市房屋拆迁补偿评估技术规范》(以下简称《技术规范》)进行评估。

    第十四条  《技术规范》中被拆迁房屋区位价由市房屋拆迁主管部门会同市物价、国土部门制定，并根据不同拆迁范围(地块)被拆迁房屋所处区位结合本市房地产市场价格变动情况，适时予以公布。

    第十五条  城市房屋拆迁评估应以幢或结构独立的完整房屋为单位，根据被拆迁房屋的区位、用途、面积及其他因素，以《技术规范》规定的指导性价格确定出被拆迁人房屋的评估价格。

    第十六条  被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额，由拆迁人和被折迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

    第十七条  违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价；未超过批准期限的临时建筑的估价值，根据剩余使用年限和建造成本计算确定。

    规划冻结通知或拆迁公告发布后进行的突击抢建的房屋和装饰装修工程不予评估。

第五章  评估裁定

    第十八条  评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并听取有关意见，公示期满后，评估机构应将委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告提交给委托人。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

    第十九条  拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构提出书面复核申请，也可以另行委托评估机构评估。

    拆迁当事人向原评估机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5目内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

    拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受托评估机构应当在10日内出具估价报告。

    第二十条  当事人对复核结果有争议的，应当在收到复核报告之日起5日内向市房屋拆迁管理部门申请重新评估。重新评估结果与原评估结果的误差在±3％(含±3％)以内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担口重新评估结果超出原评估结果允许误差范围的，由市房屋拆迁管理部门委托估价专家委员会进行鉴定口鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。

    第二十一条  进行评估鉴定的部门自受理申请之日起10日内作出书面裁定。裁定的评估结果为最终结果。

    第二十二条  城市房屋拆迁评估机构应当按档案管理的规定建立房屋拆迁评估业务档案，设立业务台帐。台帐应载明评估、复核，鉴定等有关内容。

第六章  附则

    第二十三条  城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及评估的，参照本细则执行。

对征用集体土地过程中涉及房屋拆迁评估的，其估价办法另行制定。

泰兴市城市房屋拆迁补偿评估技术规范

    一、住宅房屋拆迁补偿价评估

    住宅房屋拆迁补偿价的计算公式如下：

    住宅房屋拆迁补偿价格=(建筑物重置价x成新率÷合法建筑面积x区位价)x朝向修正系数x楼层修正系数+(合法土地使用面积一合法建筑面积)×区位价+房屋附属物、附属设施、装饰装潢及其他补偿费用。

    其中，合法土地使用面积小于等于合法建筑面积时，合法土地使用面积一合法建筑面积为零。

    l、建筑物重置价：指重新建筑与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。根据房屋结构的不同在公布的《泰兴市市区拆迁房屋重置价格表》中查取。

    2、成新率：指被拆迁房屋的成新程度，参照《房屋成新评定说明表》中的内容，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定(参见附表一、二)。

    3、区位价：指被拆迁住宅房屋所在区位相应的补偿调整价，按公布的相应拆迁范围内不同区位的住宅房屋区位价计算。

    4、乱合法建筑面积：是指房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积。

    5、合法土地面积：是指土地使用证载明的土地面积或国土部门确认的土地面积。

    6、朝向修正系数：朝南1.0，非朝南0.97-0.95（朝东0.97，朝西、北0.95）。

7、楼层修正系数：住宅房楼层修正系数按下表查取。

    二、非住宅房屋拆迁补偿价评估

    非住宅房屋区别营业性和非营业性房屋选行评估。

    非住宅房屋拆迁补偿价的计算公式如下：

    非住宅房屋拆迁补偿价格=建筑物重置价x成新率x合法建筑面积+区位价x K1×K2 x K3 x合法建筑面积+合法土地面积大于建筑面积的部分×区位价x 60％(属出让用地的×100％)+房屋附属物、附属设施、装饰装潢及其他补偿费用。

    （一）营业性非住宅房屋拆迁补偿价评估。

    l、重置价按公布的《泰兴市市区拆迁房屋重置价格表》执行，成新率的确定方法同住宅用房。

    2、区位价按公布的相应拆迁范围内不同区位的营业用房区位份计算。

    3、被拆迁非住宅营业性房屋原用途调整系数(K1)。房屋用途的划分见《非住宅用途说明表》(附表三)。原用途属商业、金融、保险业房屋的调整系数为1.0；原用途属娱乐业、餐饮业、服务业房屋的调整系数为0.9。办公、工业、仓储等其他非住宅房屋按照本条第(二)款评估。

    4、非住宅营业性房屋临街状态系数(K2)。

    一层临街面宽(开间)与深度(进深)的调整系数如下：

    (1)小于0.3(含0.3)，调整系数0.85；

    (2)大于0.3，小于0.4(含0.4)，调整系数0.9；

    (3)大于0.4，小于0.5(含0.5)，调整系数0.95；

    (4)大于0.5，小于0.7(含0.7)，调整系数1.0；

    (5)大于0.7，小于1.0(含1.0)，调整系数1.05；

    (6)大于1.0，调整系数1.1 0。

    若两面临街(两面以上临街按两面临街计算)。K2具体调整方法如下：

    次临街面宽未达到主临街面宽的20％，调整系数1.0；

    次临街面宽达到主临街面宽的20％，不足50％，调整系数1.05；

    次临街面宽达到主临街面宽的50％，不足100％，调整系数1.1：

    次临街面宽达到或超过主临街面宽的100％，调整系数1.15。

    两面临街调整系数只适用于营业用房底层。

    二层以上营业用房K2取1.0。

    5、非住宅营业性房屋楼层调节系数(K3)。

营业用房以区位价基价，一层楼层调节系数为100％，二层递减30％，三层递减40％，四层及四层以上递减50％，地下室及半地下室递减60％。

（二）其他非住宅房屋补偿价评估。

l、工业、仓储业、办公等其他非住宅房屋的区位价按公布的相应拆迁范围内不同区位的工业、仓储业、办公等莫他非住宅房屋区位价计算。

2、其它非住宅房屋拆迁补偿价格计算公式中Kl、K2、K3取值均为l。

    三、被拆迁房屋装饰、装潢的补偿评估

    被拆迁房屋内的装饰、装潢补偿需要评估的，参照泰建[2004]48号文公布的《泰兴市拆迁房屋装饰、装潢补偿价格标准》结合成新单列评估。

    四、附属物及其他评估

在拆迁范围内属于被拆迁人所有的附属物，按泰建[2004]48号文公布的《泰兴市拆迁房屋附属物及其他补偿价格表》给予一次性补偿。